[권강수의 분양현장 탐방] ‘평택 브라운스톤 험프리스’ 아파트

한강이북 미군부대가 평택 안정리 캠프험프리로 이전하는 사업이 진행되면서 평택 이전지 일대는 미군 및 미군무원을 대상으로 하는 임대사업이 투자처로 부각되고 있다.
이수건설은 경기도 평택시 팽성읍 안정리 62번지 일원에 평택 '평택 브라운스톤 험프리스' 아파트를 9월 중 분양한다고 밝혔다. 이 아파트는 연면적 172,514.71㎡, 전용면적 84.9㎡~146.4㎡, 지하 1층~지상 15층, 공동주택 17개동 944세대로 구성된다.
평택브라운스톤 험프리스는 주한 미군기지 주변에 영외거주 군인 또는 군무원, 군사관련 직원들이 대상으로 렌탈아파트로 조성된다. 특히 평택 미군기지 캠프 험프리스 메인 게이트를 1km거리에 두고 들어서 임대수익과 안정성이 높을 것으로 예상된다.
단지의 특징은 채광, 환기, 조망권이 우수하고 테라스 확장이 가능하다. 문화재로 등록 되어있는 농성공원이 있고 팽성대교 주변조망이 가능하다.
층고 3.35m, 반자높이 2.8m로 공간감과 개방감을 확대했고 국토해양부 표준바닥구조를 적용 슬래브 두께210mm로 세대 층간소음 완화했다.
분양가는 아직 미정이다. 분양은 전문대행사인 미라클KJ가 맡았고 대한주택보증이 보증해 안전을 더했다. 분양사무실은 강남역 4번출구 인근에 마련됐다. 준공은 2016년 하반기 예정이다.

상권분석
현장 반경에 로데오거리 주위로 미군관련 상업지가 집중 분포돼 있다. 이 상권은 캠프험프리스 영내 현역 미군, 가족, 한국군, 카투사 일부와 영외 외국인 군무원, 행정원, 한국인근로자가 주요 소비층이다.
영외 거주 군인의 경우 군부대 특성상 비상시를 대비해 30분 이내에 거주해야 하기 때문에 안정리 인근 지역에 생활 인구가 몰리고 상권은 더욱 발달 할 것으로 보인다.

교통환경
평택역과 평택버스터미널이 8km, 차량 20분 이내 위치해 있고 대중교통으로 30~40분에 접근이 가능하다. 경부고속도로 안성IC를 이용할 수 있고 1번 국도 및 38번 국도에서도 가깝다.
또한 KTX가 개통될 경우 신평택역은 호남선과 경부선을 갈아타는 환승역 역할을 한다. 수서에서 평택까지 20여분 밖에 걸리지 않아 서울 접근성이 한층 좋아진다. 현재 광역환승센터도 준비하고 있어 수도권 서남부의 교통중심지로 발돋움할 전망이다.

교육환경 및 생활환경
교육환경은 송화초등학교, 청담고등학교, 평택시립도서관이 있으며, 평택역 근처에 한광여고, 신한고등학교, 비전고등학교, 평택대학교 등이 위치해 있다.
현장 인근에 991.74㎡ 규모 하나로마트가 입점 예정이고, 롯데슈퍼, 병원, 레포츠공원, 부용산, 문화재로 등록돼 있는 농성 등이 있다. 또 대표적인 쇼핑시설이나, 영화관, 대형마트 등은 평택역 인근에 위치해 있으며, 팽성읍 내 국제대학교 유치를 추진 중이다.
단지 내에는 주민공동시설로 카페테리아, 북카페, 유아놀이방, 독서실, 다목적실, 휘트니스, 실내골프연습장 보육시설과 경로당이 별동으로 제공된다.
또한 미군을 위한 시설로 거실 옆 게스트 룸을 배치해 부모와 자녀 침실 간의 거리유지 등 미군 라이프스타일 고려한 유닛 설계 했다. 아울러 110V, 120V 혼용설치와 초대형 식기건조기, 대형 세탁기 등이 설치된다.
대형차를 선호하는 미군들을 위해 확장형 주차 공간 및 쾌적한 주거를 위한 100% 보차분리 단지이며 미군들이 선호하는 84㎡ 이상 중대형 아파트에 공간 활용을 극대화한 3.5bay~4bay로 설계했다.

개발호재 및 투자가치
미군기지 이전 및 삼성전자가 100조원 이상 투자하는 고덕삼성산업단지, LG전자등 산업단지 이전이 예정 되어있고 3만여 명이 상주하는 아산테크노밸리와 인접해 있다.
2020년 국토해양부 기본계획으로 총22개 33,149,037㎡ 규모의 산업단지가 들어와 평택 인구 100~120만명까지 유치하는 것을 계획 중이며 평택광역시로 도약할 수 있는 가능성이 엿보인다.
안정리 944세대 공급은 현재 평택에 거주하는 약 9천5백명 미군과 미군가족 및 관련종사자를 위한 임대 주택이 부족할 뿐만 아니라 2016년 말까지 들어올 예정인 8만명의 임대주택 공급 또한 필요한 상황이라 임대수요가 풍부하다.

권강수 이사 총평
최근 수익형부동산 인기가 예전 같지 않다. 하지만 정부의 LTV∙DTI 대출규제 완화와 한국은행 기준금리를 2.25%로 내리면서 대출을 폭이 커지고 이자 부담은 줄었다. 특히 매달 월세수입이 기대되는 수익형 부동산 투자에 있어 수익률 상승을 기대해 볼 수 있기 때문에 임대사업에 청신호가 켜졌다.
하지만 수익형부동산은 지역의 공급량과 수요층에 따라 희비가 갈릴 수 있어 지역상황을 이해하고 개발호재를 살핀다면 투자처로 손색이 없다.
평택은 겹호재 지역이다. 미군기지 이전, 삼성고덕산업단지 조성 100조원 투자, 추팔산업단지 확장, 대기업 산업단지 조성 등 향후 평택지역에 인구유입이 예상되는 부분이다. 아울로 인구증가는 지역에 일자리창출이나 지역경제 상승에 일조할 것으로 전망된다.
평택은 평택항, KTX개발, 경부고속도로, 서해안고속도로 등이 연결돼 있어 서부와 중부를 잇는 지리적 이점과 인천공항과 비교적 가까워 항만, 철도, 도로, 항공 모두 이용할 수 있어 미군기지, 대기업 산업단지 이전 부지로 적합하다는 평을 받는다.
지역적 측면과 함께 임대운영방식에도 차이가 있다. 임대 대상이 대부분 외국인이라는 부분인데 외국인 랜탈사업의 경우 내국인의 방식과는 조금 다르다. 전세 개념이 없는 외국은 거의 월세로 거주하고 있다.
일단 보증금이 필요 없기 때문에 1~2년치 월세를 미리 지불하는 '깔세' 방식이 통용돼 한꺼번에 월세를 받을 수 있다. 때문에 임대인 입장에서는 되돌려줄 보증금 걱정 없고 안정적으로 수익을 창출 할 수 있다.
기존 용산, 이태원, 동두천, 송탄 등을 중심으로 형성됐던 수익형 부동산에 미군 및 미군무원 등 외국인 임대로 많은 투자자들의 관심이 쏠렸던 이유이다.

미군 및 미군무원들에게 임대할 때는 미군 개인과의 계약이 아닌 미군주택과에서 임대주택을 직접 체크하고 계약까지 체결해 임대인의 통장으로 입금되는 방식을 취하고 있어 임대에 대한 안정성과 관리의 편리함이 장점으로 보여 진다.
다만, 투자를 결정하기 전에 미군기지 이전이 계획대로 진행되고 있는지 교통여건은 개선되고 있는지 등을 꼭 확인해 봐야 한다.
일반적으로 국내의 경우 중소형 아파트가 인기가 많고 임대가 잘되는데 이 지역은 미군 계급별 주택수당제도에 따라 월평균 300만원 이상의 임대료도 지원받고 가족과 거주하는 경우가 많아 중대형 평수의 주택을 선호하는 특징이 있다.
미군의 특성상 출근시간이 정해져 있기 때문에 부대와 거리 멀면 거주가 불가능 하다. 외국인 랜탈을 목적으로 한다면 부대에서 30분 이내에 위치해 있는 곳을 분양받아야 한다.
또한 타국 발령 등 임차인 개인 사정에 의해 계약이 중도에 해지될 수 도 있다. 외국인의 경우 중도해지 시에는 임대인이 남은 기간의 임대료를 임차인에게 돌려주어야 하는 경우가 있을 수 있다.
외국인 주택렌탈사업은 외국 문화·특성을 이해하고 달라진 한국 생활패턴에 적응 할 수 있는 지역을 알고 투자하는 것이 중요하다.
렌탈 분양전문대행사 미라클KJ 김기열 대표는 “월세가 한국인에게 일반적으로 임대하는 것 보다 높게 형성돼 있다” 며 “요즘 평택 지역에 임대사업 관련해 투자자들로 부터 오는 문의가 많이 늘고 있다”고 말했다.
[자문: 권강수 한국창업부동산정보원 이사 / 정리 조성신 기자 ]