[권강수의 분양현장 탐방] 분양형 호텔 ‘명동 르와지르’

서울 중심 상권인 명동에 시행사 THE AMC가 ‘명동 르와지르’ 호텔을 분양 중에 있다.
서울의 대표 관광지면서 중심 상권 지역으로 국내 최고의 땅값을 자랑하는 명동에 첫 수익형 상품인데다 세계적인 호텔 체인 윈덤사가 인정한 산하HM이 직접 운영해 안정적인 투자처로 투자자 사이에 관심이 높다.
‘명동 르와지르’ 호텔은 명동에서도 중심지에 자리 잡고 있다. 복합쇼핑센터였던 명동 밀리오레 건물을 리모델링한 호텔이다. 지하7층~지상17층, 1개동, 총619실 규모로 조성된다.
이 호텔은 외관의 차별성과 호텔 내부의 각종 시설로 명동을 대표하는 랜드마크 역할을 할 것으로 전망된다. ‘르와지르’는 세계적인 호텔 브랜드인 만큼 이용객의 품격을 높이는 로비, 연회장, 비즈니스룸은 물론 옥상 정원 바비큐가든과 뷰티 케어존, 휘트니스 센터 등의 고급 부대시설이 조성될 예정이다.
명동 르와지르 호텔은 최고급 호텔 체인 운영업체인 산하HM이 관리해 계약완료즉시 10년간 연 7%의 확정수익을 지급하며 연15%의 수익까지 기대할 수 있다고 한다. 대출은 분양가격의 최대 69~80%까지 가능하며 오픈 예정일은 2015년 01월 이다.

상권분석
명동은 국내에서 가장 비싼 임대료로 유명한데 일본, 중국, 동남아시아 및 외국 관광객의 유입이 커지면서 패션 뷰티 유행의 중심지 상권으로 자리 잡아 큰 기업들의 안테나샵으로 입점경쟁이 치열한 상권이다.
하루 유동인구만 150만 명이 넘고 외국인 관광객이 국내 여행 시 필수 코스로 손꼽히는 곳이기 때문에 호텔 운영에 최적의 입지로 각광받고 있다. 명동의 호텔 가동률은 90% 이상이다.
최근 의류 브랜드보다 뷰티, 화장품 브랜드들이 증가하는 추세이며 한류열풍 강세로 뷰티업종의 매출이 상승하고 있다. 미로 같은 격자형 구조 상권으로 관광객의 이탈이 적고 유동인구 확보가 용이한 것이 특징이다.

교통환경
4호선 명동역과 2호선 을지로입구역 사이에 위치하며, 명동상권을 둘러싸고 시내버스 외에 광역버스, 시외버스, 공항버스 등이 정차하는 버스정류장 7개소(시내 약100여개노선)가 있다. 서울 중심부에 위치해 있기 때문에 강남, 강북, 김포 등 서울 각 지역으로 이동이 용이하다.

생활환경
명동은 각종 브랜드 매장과 롯데백화점, 보세가게 등 쇼핑몰들이 밀집해 있어 유행의 메카라는 표현이 어울릴 정도로 의류나 신발, 액세서리 등의 다양한 제품을 구입할 수 있다. 이와 함께 먹을거리와 즐길거리도 많다.
전문 크리닉, 케어 시스템과 휘트니스센터, 레스토랑과 커피숍 등이 들어와 생활하는데 불편함이 없도록 멀티플렉스형 시설이 배치될 예정이며 투숙객들의 편의를 위해 비즈니스를 위한 사무공간, 통신시설, 소회의실, 뷔페식당, 등을 쉽게 이용할 수 있도록 설계가 되어 문화공간은 물론 비즈니스 업무도 볼 수 있다.

개발호재 및 투자가치
명동은 관광 메카로 떠오르면서 자연스럽게 외국인 관광객들이 선호하는 대표 관광지로 자리 잡고 있다.
실제로 관광객 이용 실태조사를 보면 2010년~2013년 한국을 여행하는 외국인 중 주요방문지역 1위가 명동(58.9%) 으로 꼽혔으며 2013년 서울 여행 중 필수 방문지역도 명동은 전체 응답자의 72.8%를 차지하며 1위를 했고, 2013년 한국여행 중 가장 좋았던 관관지도 명동이 33.1%로 가장 높았다.
이렇다보니 명동을 방문하는 외국인 관광객이 증가하고 있다.
서울연구원 자료에 따르면 지난해 서울을 방문한 외국인 관광객은 1004만 4829명으로 집계된다. 명동 내에서 심심치 않게 중국어나 일본어로 쓰인 상품 홍보문구를 볼 수 있는 것도 이 같은 이유다.
외국 관광객 비중이 높아지자 명동 내 숙박시설은 인기다. 2012년 문화관광연구원이 발표한 외래 관광 객실실태조사 보고서에 따르면 외국인 관광객의 서울권 방문 비중은 85.2%에 이르며 이들이 이용하는 숙박시설 중 호텔을 선호하는 비중은 73.4%로 조사됐다.

하지만 명동의 호텔 수는 부족한 상태다. 서울시 자료에 따르면 서울 명동이 속해있는 중구의 호텔 수는 38개, 8845실이다. 한 객실에 4인이 묵는다고 가정했을 때 10%도 못 미친다.
제주도에는 벌써 분양형 호텔의 열풍과 마찬가지로 최근 외국인 관광객 수가 점점 증가하면서 숙박업 사업에 대한 관심이 높아지고 있어 명동도 많은 관광객 수에 비해 숙박시설이 부족하기 때문에 분양형 호텔의 투자가치가 상당할 것으로 보인다.

권강수 이사 총평
최근 분양형 호텔이 전국적으로 대거 분양에 나서고 있다. 수익률이 떨어진 오피스텔이나 도시형 생활주택의 대안으로 분양형 호텔이 부각되고 있지만 무턱대고 투자해선 곤란하다.
무엇보다 최소 1년에서 길게는 4년까지 확정 수익이 보장된다는 사실에 현혹되어 운영사의 중요성을 간과하기 쉽기 때문이다. 또 투자에 앞서 전문성 있고 운영 경험이 많은 업체를 선택하는 게 중요 핵심 포인트다.
확정 수익 지급 기간이 끝나고 나면 호텔 운영 여부와 잉여금에 따라 수익률이 달라지기 때문이다. 그만큼 운영사가 호텔 운영 경험이 있는 업체인지 꼼꼼히 확인할 필요가 있다.
수익률에 대한 명확한 이해도 필수인데 수익률에 관해서는 확정 수익률 선정 기준이 실투자금 대비인지, 분양가 대비인지 반드시 확인해야 한다.
‘실투자금 대비’라면 보통 대출을 제외하고 투자자 자금이 들어간 상황에서 수익률을 산출한다. 업체별로 실투자금 비율을 얼마든지 자의적으로 설정할 수 있기 때문에 이를 확인하지 않으면 실제 수익률이 줄어들 우려가 있다.
또한 현재 분양 중인 호텔들은 2~3년 후에야 수익금을 받을 수 있으므로 정확한 수익률과 언제부터 수익금을 받을 수 있는지 등을 꼼꼼히 확인한 후 계획을 세울 필요가 있다.
객실 이용률도 염두에 둬야 하는데 분양형 호텔에 투자를 할 때는 다른 경쟁 상품과 달리 이용률이 호텔 수익과 직결되기 때문이다. 최근 공급이 늘고 있는 제주도 호텔의 경우 지금은 제주 관광객이 해마다 늘어나는 추세라지만 숙박 시설이 과잉 공급되면 자칫 객실 이용률이 떨어질 수 있다.
특히 제주 분양형 호텔에 투자할 때는 견본주택이 대부분 서울에 있는 관계로 직접 현장을 방문하지 않고 투자하는 경우가 많은데 이럴 경우 입지를 파악하지 않고 투자하는 우를 범할 수 있다.
외국인 관광객은 지리에 밝지 않은 만큼 도심과 가까운 호텔에 머무는 경향이 높기 때문에 도심에서 멀리 떨어진 외곽보다는 관광 명소나 도심이 가까워 상권이 발달한 곳이 유리하다고 하겠다.
[자문: 권강수 한국창업부동산정보원 이사 / 정리 조성신 기자 ]