[김홍진의 현장고발] 신종 불법 분양, 당신의 노후자금 ‘정조준’

↑ [김홍진 전주대학교 교수]

#노후자금 때문에 작년 7월 오피스텔 한 채를 분양받은 김모씨(72세, 무직). 그는 30년 넘게 거주한 아파트까지 담보로 잡아 분양대금을 마련했다. 모자란 돈은 자식들이 주는 생활비를 모아 충당했다.
김씨는 자식들 눈치 없이 다달이 월세를 받아 생활할 생각에 꿈같은 나날을 보내고 있었다. 그러나 어느 날 분양받은 오피스텔이 공매를 통해 제3자로 넘어갔다는 천청벽력 같은 소식을 들었다.
알고보니 분양 당시 이 오피스텔의 소유권은 시행사가 아닌 신탁회사에 넘어간 상태였는데 분양 업자는 김씨에게 이에 대해 일체 설명하지 않았던 것.
‘수익률책임보장확약서’와 ‘임대관리위임장’에 철썩같이 믿었던 게 화근이었다. 김씨를 포함한 분양자들은 “사기를 당했다”며 돈을 돌려달라고 요청했지만 이미 분양대금은 물론 소유권도 사라진 뒤였다.
최근 저금리 기조가 지속되면서 은행이자보다 높은 수익을 찾아 나선 투자자들이 ‘수익형부동산’에 몰리고 있다. “매달 높은 수익률을 보장한다”는 분양업체의 말은 투자처를 찾는 이들이 지갑을 열기에 충분했다.
이처럼 불법 분양상품의 대부분은 유별나게 ‘안전성’과 ‘고수익’을 내세운다는 특징이 있다. 최근 서울 및 수도권의 원룸형 주택에 대한 수요가 급증하는 가운데 서울의 대학가를 필두로 인천, 수원, 부천, 용인 등 수도권 지역에서 인터넷, 전단지, 현수막 등을 통한 원룸텔 분양광고가 활개를 치고 있다.
이와 관련해 공정거래위원회(이하 공정위)는 지난 28일 상가·오피스텔 등 수익형 부동산을 분양하며 거짓·과장 광고한 21개 분양사업자에 시정명령, 공표명령을 내리는 등 시정조치를 취했다. 최근 은행의 저금리 기조로 고정적 임대수익 목적의 수익형 부동산에 관심이 높아지자 투자자들의 지갑을 노린 부당·허위 광고가 증가해 소비자 피해가 우려됐다고 설명했다.
편법 분양도 판치고 있으니 조심해야 한다. 최근 오피스용(사무용) 건축물을 원룸처럼 쪼개 밥솥과 전자레인지, 소파, 침대 등 온갖 주거용품들을 완비하고 마치 오피스텔인 것처럼 꾸며 분양하는 업체가 늘고 있어서다.
오피스텔은 시설을 개조할 때 허가를 받아야 하지만 ‘오피스룸’은 이런 규정이 없다는 점을 노린 것이다. 문제는 투자자에게 원룸텔이라고 속이는데다 “법적으로 문제없다”고 꼬드긴 후 “5000만원만 투자하면 월 50만원의 수익을 올릴 수 있다”며 투자자를 재촉하는데 있다.
‘오피스룸’, ‘원룸텔’을 분양하는 이들은 공실이 많은 사무용 건축물의 건물주에게 접근해 싸게 매입하고 오피스룸으로 개조, 마치 오피스텔처럼 판매해 막대한 이득을 챙기고 사라지는 수법을 쓴다.
오피스텔은 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로 업무와 주거가 가능하도록 설계한 건축물을 말한다. 이에 반해 ‘오피스룸’은 용어조차 없다.
오피스룸은 오피스텔과는 달리 그 자체가 불법이고 업무용 사무실을 주거용으로 쓰는 사실이 적발되면 원상복귀 명령 또는 수천만원의 이행강제금까지 물어야 한다. 심할 경우 고발조치까지 당할 수 있으니 주의해야 한다.

↑ [서울 시내에 붙어있는 오피스텔 분양 전단. 전단 상단에 “4천만원이면 매달 60만원이 내 통장에”라는 문구가 써있다.]

고수익으로 유혹하는 분양광고는 솔깃할 수밖에 없다. 하지만 꼼꼼한 확인없이 투자한 돈은 엄청난 재앙이 되어 돌아올 수 있다.
위 사례처럼 사기 분양에 당하지 않으려면 등기부등본과 신탁원부를 반드시 확인해야 한다. 또 실제 소유권자가 누구인지 파악하고, 건축물대장을 통해 건축물 용도 즉, 주거가 가능한 상품인지, 주거가 불가능한 상품인지를 살펴야 한다. 이 모든 것은 본인이 직접 관할구청에 가서 확인하는 것이 좋다.
투자자들은 사기 분양업자들에게 ‘먹기 좋게 차려진 밥상’과 같다. 수익이 높으면 위험부담(RISK)도 높다. 돈벌이가 분양업자들 말처럼 쉽다면 대한민국은 진작 부국(富國)의 반열에 들어서지 않았을까.
아울러 정부나 지방자치단체는 수도권 전역에서 광범위하게 일어나고 있는 불법 용도변경의 심각성을 인지하고 그에 따른 대책을 서둘러 수립해야 할 것으로 보인다.
[자문 전주대학교 객원교수 김홍진 박사 / 정리 조성신 기자]
[참고 : 현재 애니랜드개발의 대표인 김홍진 박사는 전주대학교 부동산학과 객원교수를 겸임하고 있다.]

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