[권강수의 분양현장 탐방] ‘홍제 금호어울림’ 아파트

금호건설이 서울시 서대문구 홍제동 451-13 일대에 홍제동 무궁화단지를 재건축해 ‘홍제 금호어울림’을 분양 중이다.
이 단지는 지하 3층~지상 13층 10개동, 총 296세대, 전용면적 59~84㎡로 구성됐으며, 조합원 물량을 제외한 일반분양 전용 84㎡ 일부를 특별 분양 중이다.
분양가는 인근 시세보다 저렴하며 모든 세대에 발코니 무료 확장과 함께 주방 팬트리, 전기오븐레인지, 전동 빨래 건조대 등 옵션을 무료로 제공한다.
에너지 효율이 높은 아파트로 관리비 절감 효과를 기대할 수 있다고 한다. 현재 계약금 1000만원으로 계약이 가능하며 중도금 전액 융자를 통해 계약자의 부담을 완화했다. 홍보관은 서대문구 홍은동에 있다.

상권분석
단지 인근 상권은 홍제 대로변 역세권 상권과 인왕시장, 홍제시장, 유진상가 등 재래시장 상권이 있다. 홍은 사거리를 기준으로 홍제삼거리 방향으로 쭉 뻗어 있는 큰 대로변이 A급 상권이다. 큰길 좌, 우측으로는 크고 작은 상가와 매장들이 줄지어져 있다.
홍제역 1,2번 출구에는 KFC, 롯데리아, 맥도날드, 미스터피자, 배스킨라빈스 등 패스트푸드점과 의류매장들이 있어 저연령층이 많고, 3,4번 출구에는 식당, 삼겹살집, 주점, 먹자골목 등이 있어 고연령층이 많은 편이다.
지역적인 한계로 종로, 신촌, 강남 등 인구의 소비가 외부로 많이 빠져나가는 현상이 있지만 인근에 마트와 시장을 비롯한 생활필수 시설이 있어 전 연령이 생활 하는데 충분한 인프라를 가지고 있다.

교통환경 및 교육 환경
지하철 3호선 홍제역이 걸어서 10분 거리에 위치해 있으며 종로, 광화문, 신촌, 여의도와 가깝다. 지하철 홍제역에서 교대역까지 30분대로 이동 가능하기 때문에 강남으로도 출퇴근이 좋다. 승용차로 내부순환로까지 도로를 따라 2.7km이며 10분 이내에 접근이 가능하다.
도보로 2분 거리에 현대홍익유치원이 있고 인근 인왕초등학교∙고은초등학교에 병설유치원이 있다. 신연중학교가 도보3분, 반경 2km 내에 한성과학고등학교·서울외국인학교·정원여자중학교·홍은중학교 등이 위치하며 연세대·이화여대·서강대·국민대·상명대∙명지대 등 주요 대학도 가깝다. 현장 바로 앞에 서대문도서관이 있어 편리하게 이용할 수 있다.

생활환경
홍제역 인근에 마트, 시장, 병원, 문화시설이 있으며 국민은행, 기업은행, 신한은행, 외환은행, 하나은행, SC은행 새마을금고 등 다수의 은행이 있으며 학원, 주유소, 우체국 등이 있다.
걸어서 10분 내에 홍제1동 주민센터, 서대문구청 등 공공기관이 있고 문화시설로는 서대문 문화체육회관, 서대문 자연사박물관, 그랜드힐튼 컨벤션센터 등이 있어 문화와 행정서비스를 이용할 수 있다.
또 안산, 백련산, 인왕산, 북한산 등이 있어 쾌적하고 경치가 좋은 곳이다. 바로 앞 안산에 7㎞의 둘레길이 조성돼 있으며 홍제천 자전거 도로가 한강까지 연결돼 있다.

개발호재 및 투자가치
홍제 지역의 경우 10년 이상된 아파트가 95.6%이며, 30~34평형이 28.8%로 가장 높은 비중을 차지하는데 홍제동에 7년 만에 신규 공급되는 아파트로 소비자의 기대심리가 높다.
또한 인근에는 분양 후 약 5년 된 A아파트가 3.3㎡에 1,424만원, 14년인 B아파트는 1405만원, C아파트는 1362만원, 그 외에 1300만원 대로 형성되어 있는데 현장 단지의 경우 1380만원으로 분양가격이 저렴하다는 것이 장점이다.

권강수 이사 총평
작년 말 '부동산 3법'이 국회를 통과하면서 잠시 주춤하던 부동산 시장이 활성화에 대한 기대감으로 올해 상반기부터 다시 탄력을 받고 있다. 그중 서울 지역 아파트 시장이 주목받고 있다.
여기에 한은이 기준금리를 2.0%로 동결하면서 전세값 상승, 저출산∙핵가족화 가구 수 증가 등으로 전세매물의 품귀현상은 계속 이어질 것으로 보여 실소유자 중심의 중∙소형 평형대의 집이 경쟁력 있을 것으로 판단된다.
특히 분양가 상한제 탄력적용으로 신규 분양아파트들의 분양가 상승가능성이 높아져 올해는 내 집 마련을 고민하는 수요자들에게 기존의 분양가상한제 적용 아파트가 인기 있다.
분양시장에서 향후 신규 공공택지나 대규모 신도시 공급이 어렵기 때문에 당분간은 서울지역에 재개발 아파트시장 중심으로 발전할 것으로 전망된다.
현장인 홍제동은 현재 노후도로 인해 서대문구 평균 매매시세에 94.2%선을 유지하고 있다. 지리적으로는 서울 중심 접근이 좋지만 은평구와 비슷한 시세를 유지하고 있다는 점에서 실수요자로 거주하면서 향후 프리미엄을 기대해 볼 수 있다.

아파트를 구하는데 있어 발전 가능성이 높은 지역에 들어가는 것이 향후 아파트 노후에 따른 자본 감소를 막을 수 있다. 또한 생활에 편리한 자연환경, 교통, 교육 여건이 우수해야 하며 주변에 편의시설이 충분한지도 살펴보아야 한다.
홍제동에 2003년에 홍제균형개발촉진지역으로 지정된 이후 현재 유진상가근처 1구역만 개발이 진행 중이다. 그동안은 부동산경기 불황에 따른 사업성 하락으로 조합원 분담금 증가가 재개발 발목을 잡은 원인으로 지목돼 왔다.
하지만 서울강북권의 자연환경의 이점이 있고 교통은 좋으면서 지역 노후도로 저평가되어 있다. 향후 지역 재개발이나 재건축 가능성이 열려있기 때문에 시세대비 저렴한 분양가에 아파트를 얻을 수 있는 현장이다.
[자문: 권강수 한국창업부동산정보원 이사 / 정리 조성신 기자 ]