서울 여의도 오피스 공실 줄었다

지난해 4분기 서울 여의도 오피스 공실률이 크게 줄어든 것으로 나타났다. 한국IBM이 올 1분기 여의도로 이전하면 더 줄어들 전망이다.
5일 부동산 종합서비스 회사 DTZ 코리아가 2014년 4분기 서울 지역 프라임 오피스 및 투자 시장을 조사한 결과, 서울 주요 업무 권역 내 임차인의 이동이 임대시장 변동을 주도했다.
특히 한화건설과 교직원 공제회가 여의도권역(YBD) 내 프라임 오피스 재고량을 대량 흡수했다. 도심권역(CBD)과 여의도 권역(YBD)의 경우 다국적 기업과 국내 대기업 계열사를 중심으로 임차수요가 있고, 강남권역(GBD)의 경우 보험업과 해외 의류 도소매업종 및 제약회사가 입주했다.
4분기 서울 주요 업무지구 내 프라임 오피스(연면적 5만㎡이상)의 평균 공실률은 11.0%로, 전기 대비 0.7%P 감소했으며, 연면적 가중평균 월 임대료는 3.3㎡당 9만6528원으로 전기 대비 0.5% 상승했다. 총 재고량은 광화문 D타워의 공급으로 558만㎡로 증가했다.

↑ [자료 DTZ 코리아]

여의도권역(YBD)의 공실률은 국내 기업의 이전과 해외 기업의 국내 진출 및 사업 확장으로 전기대비 3.6%P 감소한 17.6%의 공실률을 기록했으며, 강남권역(GBD)의 공실률은 5.0%로 국내 기업의 이전 및 현재 임차인의 임대면적 증가로 전기 대비 1.3%P 소폭 감소했다.
도심권역(CBD)의 공실률은 광화문 D타워의 신규 공급으로 전기대비 1.2%P 증가한 10.9%를 기록했다.
도심권역(CBD)의 기준임대료는 3.3㎡당 10만4230원으로 전기대비 0.6% 상승했으며, 강남권역(GBD)은 3.3㎡당 9만2760원으로 전기대비 0.2% 상승했다. 여의도권역(YBD)은 3.3㎡당 8만5779원으로 전분기와 동일했다.
DTZ 코리아 박성식 이사는 “도심권(CBD)은 2014년 4분기에 D타워가 공급되었고, 2015년 1분기에 3개 빌딩이 추가로 공급예정이라 향후 공실률이 다소 증가할 것으로 예상된다”며, “다만, 여의도권(YBD)은 올해 1분기에 한국IBM이 강남권역에서 여의도의 ‘쓰리 IFC(Three IFC)’로 이전할 예정이라 공실률이 감소할 것으로 예상된다”고 말했다.
한편 2014년 4분기 상업용 부동산 투자시장 규모는 총 2조 3280억원이며, 거래수는 총 11건(오피스)이다. 투자 경향을 보면, 자산 보유 기업의 재무구조 개선을 위한 거래는 감소하고, 새로운 외국계 투자자들의 진입이 두드러졌다.
새로운 외국계 투자자인 아부다비 투자청이 4분기 가장 큰 거래액을 달성하며 ‘스테이트타워남산’을 5031억원에 매수했으며, 올리브 타워도 외국계 투자자인 ‘도이치 오피스 제3호 사모 부동산 유한회사’에 약 3470억원에 거래됐다.
또한 도심권역(CBD)에 위치한 정동빌딩은 ‘이지스 사모부동산 제42호’에 매각됐고, 대우YG타워(4층부터 23층까지 지분거래 자산)는 ‘베스타스 제10호 사모 부동산 투자 유한회사’에 팔렸다.
강남권역(GBD)에 위치한 자산의 거래는 모두 기업 재무개선 목적의 매도였다. 영동대로에 위치한 오토웨이타워가 SK네트웍스로부터 ‘이지스 사모 부동산 제35호’에 매각됐으며, 테헤란로에 위치한 HLMC빌딩은 ‘세일즈앤리스백(sales and lease back)’조건으로 ‘케이리얼티 제6호 위탁관리 부동산 투자회사’에 거래됐다.
아울러 대한지방행정공제회가소유한 여의도 POBA빌딩은 ‘KB와이즈스타 오피스 사모부동산 신탁 제2호’가 매수를 완료해 연내에 등기이전까지 마무리될 예정이다.
DTZ 코리아 박성식 이사는 “매년 4분기에는 거래규모가 높은 편이나 올해의 경우 조세특례제한법 개정안으로 인한 리츠, 펀드, PFV 취득세 감면 혜택 조항이 올해 1월 일몰(2015년부터 기존 3.22%에서 4.6%로 취득세 증가효과)하기 때문에 더 거래가 많았던 것으로 추정된다”며, “향후 새로운 외국인 투자자에 의한 자산 매수가 증가할 것으로 기대된다”고 말했다
[매경닷컴 이미연 기자]