1%대 모기지 억측 확산 실제론…

정부가 이르면 다음달 선보이겠다고 밝힌 초저금리 주택담보대출인 ‘수익공유형 모기지’를 놓고 온갖 억측이 잇따르고 있다. 기존 모기지와 달리 소득제한 조건이 없는 데다 최초 7년간 1%대 금리를 적용하는 등 기존에 없었던 파격적인 상품이다 보니 과연 제대로 운영될 수 있는지에 대한 우려와 함께 잘못된 내용까지 확산되는 상황이다.
5일 부동산 업계에 따르면 모기지 상품에 대한 가장 큰 오해는 ‘집값이 떨어졌을 때 발생하는 은행 손실을 대한주택보증이 원금까지 고스란히 물어줘야 한다’는 것이다. 최근 김무성 새누리당 대표가 “은행의 원금을 보장하기 위해 공적 기관인 대한주택보증이 보증을 선다는 문제가 있다”고 지적하면서 촉발됐다. 하지만 대주보가 보장하는 것은 원금이 아니라 이자수익 일부일 뿐이라는 게 국토부 측 설명이다. 국토부 관계자는 “모기지를 파는 우리은행이 대주보 보증상품에 가입해 만약 손실이 생겼을 경우 운영원가 개념인 최소 이자수익만 보장받는다”고 말했다. 대출금리가 1.1%인데 조달금리가 2.5%라면 그 차이인 1.4% 금액만 보장해주는 것이다. 이 과정에서 대주보는 보증수수료 수입을 얻을 뿐만 아니라 집값이 오르면 상승분을 은행과 나눈다.
오히려 집값 하락에 대한 리스크를 줄이기 위해 대출심사가 깐깐히 이뤄질 전망이라 당초 발표대로 ‘누구나’ 대출받지는 못할 것으로 보인다. 대출 대상 주택은 최근 10년간 연평균 집값 상승률이 4~6% 수준인 수도권과 광역시, 세종시와 인구 50만 이상 도시에 있는 아파트로 한정된다. 지역 조건을 만족하더라도 은행이 평가할 때 가격이 오를 가능성이 높지 않은 주택은 제외될 가능성이 높다. 국토부 관계자는 “수도권이 아닌 지방 도시 나 홀로 아파트 같은 경우에는 대출받기 힘들 것”이라고 말했다. 대출자의 신용도가 낮아도 마찬가지로 거절당할 확률이 높다. 은행 재원을 사용하는 대출상품인 만큼 주택기금을 활용한 기존 모기지보다 더 깐깐한 조건을 적용하는 셈이다. 자금 회수가 어려운 주택은 대출금리도 다소 높게 책정될 예정이다.
결국 시장이 활성화된 서울 등 수도권 주요 지역을 중심으로 투기 수요를 부추길 수 있다는 지적도 나오지만 국토부 측은 “집값이 오르면 은행과 이익을 나눠야 하기 때문에 재테크 수단으로는 불리하다”고 주장한다. 실제로 기존에 출시됐던 공유형 모기지 대출 규모는 집값 상승에 대한 기대감이 생기자 점차 줄고 있다.
[김태성 기자]