전세가격으로 내집 장만할 수 있는 투자상품NPL 채권 주목

“서울 성동구 금호동 아파트에서 거주중인 ‘Y’주부, 그녀 가족은 15년 동안 여전히 전셋집에 살고 있다. 2년마다 집주인이 전세금을 올리는 바람에 이사만 4번째에 달한다. 이사비용도 만만치 않고 자녀들 전학문제도 신경이 쓰인다. 지금 살고 있는 아파트도 만기가 다가오면서 그녀는 다시 불안감에 휩싸였다. 전화가 울릴 때 마다 그녀의 심장은 뛰기 시작한다. 혹시, 집주인이 아닐까 해서...”
실제, 수많은 전세난민들이 생겨나고 있다. 전세가격은 해마다 천정부지로 치솟고 있다. 최근 2년 사이 전세가율(매매가 대비 전세가 비중)은 70~80%까지 뛰었다. 수도권 일부 지역에선 전세가율 90%가 넘는 곳도 속출하고 있다.
전세물량도 없다. 저금리기조가 계속되면서 임대인들은 반전세나 월세를 선호하는 반면, 전세수요자들은 상대적으로 비용이 절감되는 전세를 여전히 고집하고 있어서다. 이런 이유로, 전세공급은 지속적으로 감소하는 반면, 전세수요는 꾸준히 이뤄지면서 전세가격만 치솟고 있는 상황이다.
이처럼,전세난이 해마다 가중되면서 차라리 작은 주택이라도 장만하려는 수요가 늘고 있다. 금리가 저렴하므로 대출을 조금만 더 받으면 내 집을 장만할 수 있어서다.
이 가운데, 최근 전세가격으로 내 집을 장만할 수 있는 투자상품이 등장하면서 화제를 모으고 있다.
실제, NPL의 장점을 적극 활용해 전세난을 피해 내 집을 장만한 사례가 있다.
전세생활에 지친 ‘K’씨는, 장인어른의 도움으로 NPL에 투자하게 됐다. 지난 해 감정가 5억원인 아파트에 채권 최고액이 4억5000만원(원금 3억7000만원) 설정된 근저당권(NPL, 부실채권)을 3억4000만원으로 할인된 가격에 매입했다. 기존에 ‘K’씨가 살았던 마포구 아파트 전세가격이 3억3000만원이었으므로 NPL가격과 큰 차이가 없었다. ‘K’씨는 경매가 2번 유찰되면서 수익률이 저조해지자 이 아파트를 4억3000만원에 직접 낙찰 받았다. 낙찰대금과 근저당권(NPL)을 상계처리했으므로 추가 비용은 거의 발생하지 않았다. 결국, 약 3억4000만원 가량을 투자해서 낙찰가보다 훨씬 저렴한 가격으로 내 집을 장만할 수 있었다.
NPL이 무슨 상품일까?
NPL은 부동산을 담보로 채무자가 금융회사로부터 3개월 이상 이자를 납부하지 못해 생긴 부실화 된 채권을 사들인 뒤 담보 물건을 경매에 넘겨 배당받거나 낙찰 받는 방식을 말한다. 일반적으로 은행에서 여신건전성을 위하여 NPL을 자산유동화회사에 매각하게 된다. 금융감독원에서 은행들에게 BIS(국제결제은행)의 자기자본비율 8%이상을 맞추도록 강제하고 있어서다. 이런 이유로 은행들은 자기자본비율을 높이기 위해 NPL이 수익성이 있음에도 불구하고 매각하고 있는 상황이다.
NPL상품의 가장 큰 매력은 일반인도 투자가 가능하다는 것이다. 은행들은 자산유동화회사에 NPL을 팩키지(Package)형식으로 매각하게 되며 자산유동화회사는 소정의 수수료를 받고 일반인들에게 개별적으로 판매하고 있다.
NPL은 투자상품으로써 장점이 풍부하므로 잘만 활용하면 수익성을 크게 높일 수 있다.
NPL의 특징은?
NPL은 크게 4가지 특징을 가지고 있다. 첫째 “배당금 효과”가 있다. 배당금이란 경매 물건이 매각된 후 매각대금에서 일정기준에 따라 채권자들이 받는 돈을 말한다. 이는 투자 초보라 하여도 법원에서 매각대금을 판단 후 지급해 주기에 크게 걱정할 것이 없다.
둘째 “직접 낙찰의 효과”가 있다. 경매의 한가지 방법인 NPL은 경매와 동일하게 제일 높은 가격으로 입찰하는 사람이 물건을 구입하게 된다. 정상적인 경매 투자자라면 일반적으로 급매물의 가격보다 낮은 가격으로 입찰하는 것이 보통이다. 하지만, NPL보유자는 채권자로써 단순 경매 입찰자보다 훨씬 유리한 위치에 있기 때문에 낙찰 가능성도 높다.
셋째 “상계처리 효과”이다. NPL을 매입한 투자자가 직접 낙찰 받는 경우 배당받을 금액의 범위 내에서 낙찰 대금을 내지 않고 상계(商界)처리 할 수 있다.
마지막으로, “합법적 업(UP) 계약서 효과”이다. 고가 낙찰을 받는다 해도 손해가 발생하지 않는다는 것이다. 이는 매각 잔금 대출을 높게 받을 수 있으며, 일반 시세로 매각할 시 양도세를 감면 받음으로써 절세에 매우 유리하다는 뜻이다.
자산관리업체 전문가들은 ‘NPL’의 매력에 취해 섣부르게 투자했다가는 오히려 손실을 볼 가능성이 크다고 입을 모았다. NPL도 투자상품의 일종으로써 리스크가 따르기 마련이기 때문.
NPL전문 투자컨설팅업체 ‘㈜현준F&I컨설팅’ 김택현 대표에 따르면 “경매를 오랫동안 참여했던 사람들도 치열해진 경매경쟁률과 높은 낙찰가로 인해, NPL이라는 새로운 경매 방식으로 눈을 돌리고 있는 실정이지만, NPL에 관한 전문지식부족으로 인해 고배를 마시는 경우가 종종 있다”며, NPL에 대한 경매 낙찰가가 채권가격보다 낮게 될 경우나, 스스로 낙찰 받은 경우 채권가격보다 당해 부동산의 시세가 낮으면 피해가 발생할 가능성이 크다. 또한 이러한 실패를 피하기 위해서는 전문가를 통한 상담 및 조언의 중요성에 대해 강조했다.
(주)현준F&I컨설팅은 매주 목요일 오후1시에 NPL투자를 위한 무료세미나와 상담을 하고 있다.
신청 및 상담은 전화 1899-7667를 통해 가능하다.
[매경닷컴 부동산센터]