흔들리는 주택조합사업 틀 바뀐다

↑ 일부 지역주택조합 사업이 난항인 가운데 사업에 속도를 내는 곳도 없지 않다. 주택조합사업 시공 선두자로 꼽히는 서희건설 `김해율하 서희스타힐스` 현장. [사진 제공〓서희건설]

관악구에서 월세를 살고 있는 이근명 씨(35)는 한 아파트 광고에 눈이 번쩍 뜨였다가 다시 가라앉는 경험을 해야 했다. '지역주택조합' 방식으로 3.3㎡당 2000만원대 초·중반인 동작구 아파트를 1900만원대에 공급받을 수 있다는 내용을 봤기 때문이다. '현장 홍보관'에는 거실 한 개, 방 두 개 유닛도 마련돼 있었다. 하지만 막상 사업지 현장에는 기존 상가들이 늘어서 있어 신축 기미가 보이지 않았다. 구청에 문의하자 "해당 사업지는 아파트 분양이 아닌 토지 매입 자금을 모으는 곳"이라며 "돈만 넣었다가 인허가가 진행이 안 돼 묶여 있는 피해자들도 많으니 인허가 사항을 점검해본 후 투자를 검토해야 한다"고 말했다.
지역주택조합 사업에 참여했다가 발목을 잡히는 피해자들이 속출하면서 동작구가 관계 법령 개정을 적극 추진하고 나섰다. 23일 동작구(구청장 이창우)에 따르면 구는 지역주택조합의 조합원 모집 시기를 지구단위계획 수립 후로 규정하도록 관련 법규를 개정해줄 것을 국토교통부에 수차례 건의하고 있는 중이다.
지역주택조합 사업은 같은 지역에 사는 주민이 조합을 만든 후 땅을 공동으로 매입해 집을 짓는 방식이다. 조합원을 모집해 땅을 매입한 후 '지구단위계획 수립 - 조합설립 인가 - 사업계획 승인 - 착공 및 분양' 순으로 사업을 추진한다. 문제는 관계 법령에서 '조합원의 자격'을 규정할 뿐 '모집 시기'에 대한 규정이 없어 지구단위계획 수립 전 단계부터 아파트를 분양하듯 가구 수와 면적대를 제시해 광고를 내는 경우가 늘고 있다는 점. 행정 인허가 과정에서 사업지, 개요 등이 어떻게 바뀔지 불투명한데 '백지 위에 그림 그리듯' 만든 사업안인 셈이다.
실제 노량진본동에 833가구를 짓겠다고 2008년 조합설립 인가를 받아 추진된 지역주택조합 사업은 조합원 500명이 모집됐지만 1인당 평균 3억원 안팎의 투자금이 통째로 날아갈 위기에 처했다.
대우건설의 보증을 받아 프로젝트파이낸싱(PF)을 일으켰는데, 지구단위계획 수립단계에서 서울시가 사업지 경계 땅을 좀 더 확보하라고 하면서 사업이 꼬이기 시작했다. 토지를 추가로 매입할 돈을 구하지 못하자 은행이 경매를 신청했고 토지 소유권이 신규 낙찰자에게 넘어가 버렸기 때문이다.
구청 관계자는 "현행법하에서는 지구단위계획 승인 전 사업 용지 내 소유권도 전혀 확보하지 않은 상태에서 무분별한 광고로 조합원을 모집할 수 있어 조합원들이 재산상 피해를 보는 사례가 있다"며 "아파트 가구 수와 층 규모 등 윤곽이 나오는 지구단위계획 승인 후에 조합원을 모집토록 해 분양 피해자를 줄이자는 것이 입법 건의 배경"이라고 설명했다.

국토부에 따르면 2013년 조합을 설립한 지역주택조합은 20곳 1만189가구, 2012년 26곳 1만3293가구에 달한다. 2011년 13곳 7006가구, 2010년 7곳 3697가구였던 점을 감안하면 최근 3~4년 새 급증한 셈이다. 정부가 지역주택조합의 조합원 지원 자격 문턱을 2013년 동일 시·군 6개월 이상 거주에서 시·도 광역생활권으로, 무주택자이거나 전용 60㎡ 이하 거주자에서 지난해 85㎡ 이하로 낮춘 게 주효했다.
브랜드를 갖춘 건설사가 참여해 지역주택조합 사업이 비교적 순탄하게 이뤄지는 사례도 없지 않다. 지역주택조합사업을 많이 하는 서희건설이 시공권을 따냈거나 약정을 맺은 사업장은 32곳, 2만5894가구에 달한다. 이 가운데 13곳, 9208가구는 공사에 들어간 상태다.
전문가들은 지역주택조합을 '양날의 검'으로 평가한다. 사업 주체가 조합원이어서 불필요한 마케팅 비용이 절감돼 분양가가 일반아파트 분양가나 인근 시세보다 10~20%가량 저렴한 게 장점이다.
토지 매입만 확실하게 끝나면 착공이 가능해 재개발·재건축보다 빠르게 진행하는 것도 가능하다. 하지만 조합원이 되려면 통상 가구당 500만~1500만원을 조합비로 선납하는데 토지 매입이 늦어지거나 사업이 중단되면 돈을 날리게 된다.
[신수현 기자 / 이승윤 기자]