[권강수의 분양현장 탐방] 골든튤립 제주노형호텔

경림종합건설(주)이 제주 노형동 917-2번지 일대 ‘골든튤립 제주노형호텔’을 분양한다. 이 호텔은 연면적 17,053.40㎡, 지하 4층~지상 18층, 전용면적 23~28㎡, 총 352실 규모다.
분양형호텔은 각 호실마다 투자자를 모집해 고객들에게 각 호실에 대한 개별등기를 내주고 위탁관리사에 운영을 맡겨 고객들은 운영수익을 받아가는 구조다. 따라서 요즘같이 은행금리가 낮은 시기에 인기가 높다.
계약자에게는 호텔 준공 후 연간 10일 무료숙박혜택과 함께 준공 전에는 제주 왕복항공권 2매, 특급 호텔 숙박권(1박-제주도 타 호텔), 골프 라운딩권(1팀)의 혜택도 제공된다.
책임준공을 맡은 경림종합건설은 제주도 내 최상위 건설업체로 서귀포 비스타케이 1·2차를 시공한바 있다. 완공은 2017년 2월 예정이다.

상권분석
단체 관광객(특히 중국관광객)이 1순위로 선호하는 ‘제주의 강남’ 신제주(노형동, 연동) 내에 소재한다.
이 일대에는 신라면세점, 롯데면세점(6월 예정), 외국인 전용 카지노, 드림타워 등 외국인 선호도가 높은 상업·관광 인프라 밀집지역과 인접해있어 시기에 구분 없이 유동인구가 많다.
또한 서귀포에 있던 롯데 면세점이 최근 연동 롯데시티호텔로 면세점을 이전하기로 하면서 신제주의 위상은 점점 높아지고 있다.
특히 2011년 중국의 건강미용 제품 회사 ‘바오젠’ 그룹이 방문한 이후 대규모 외국 관광객이 몰려든 바오젠거리(구 제주 로데오거리)는 각종 조형물은 물론 커피숍, 편의점, 기념품점과 거리음식, 노점상 등까지 빼곡히 자리하고 있고, 최근 3년 사이에 임대료가 5배이상 상승하면서 화제가 되고 있다.

교통환경
제주 국제 공항(3.5km)과 주요 크루즈항인 제주항국제여객선터미널(9.5km)이 인근에 위치해 호텔로서의 입지여건이 좋다. 만장굴, 성산일출봉, 성읍민속마을, 한라산, 천지연폭포 등 제주도에서 유명한 관광지가 1시간 이내로 이동이 가능하다.

생활환경
롯데마트, 롯데시네마, 이마트, 제주도청, 제주시청 등 생활편의시설과 관공서도 반경 1km 내에 들어서있다.
객실에서 한라산과 바다의 절경을 한 눈에 내려다볼 수 있는 환경을 제공한다. 또한 세계 최고 수준의 서비스와 시설로 최상층에 스카이라운지, 야외수영장, 스파, 루프탑바 등 최고급 부대시설들을 갖춰 최상의 여정과 휴식을 취할 수 있는 공간으로 만들었다.

개발호재 및 투자가치
높은 편의성과 접근성에 프랑스 호텔 체인 ‘루브르호텔그룹’의 프리미엄이 더해졌다. 루브르 호텔그룹은 전 세계 50여개 나라에 1200개 호텔, 95,000객실을 보유하고 있는 유럽최고의 호텔그룹이다.
그 중에서 골든튤립은 루브르호텔그룹의 상위 클래스 브랜드로 50년이 넘는 역사와 함께 프랑스, 이탈리아 등 유럽은 물론 중국, 중동지역 등 세계 40여개 나라에 걸쳐 140여개의 호텔을 보유하고 있다.
현대적인 시설에 세계 최고 수준의 편안함과 퍼스널 서비스, 고급 레스토랑 등을 갖춘 풀서비스를 통해 최상의 여가와 휴식을 제공하는 것으로 명성이 높다.
투자자에게 지급할 실투자금 대비 연간12%정도(5년 확정 보장)의 확정수익금을 신탁사에서 직접 우선 지급하도록 계약서에 명시함으로써, 고객의 수익금을 최우선으로 보장할 수 있도록 했다고 한다.

권강수 이사 총평
제주도 내 관광지가 유네스코 세계문화유산에 등록 될 만큼 자연환경이 뛰어나고 한류 효과가 가세해 세계적으로 유명한 관광지로 거듭나면서 제주도에 방문하는 관광객들이 증가하고 있다.
그러다 보니 2013년 1085만 관광객에 이어 2014년에는 1227만명이 방문했고, 2015년은 1400만 관광객이 올꺼라 예상하고 있다. 하지만, 관광객 증가속도를 호텔 공급이 따라가지 못하면서 최근 제주시에 입지가 좋은 호텔들은 가동률이 90%이상 나오고 있는 상황이다.

이렇게 호텔 공급이 부족하게 되면서 분양형호텔 투자가 눈길을 끌고 있다. 특히 제주도가 한국을 대표하는 관광지로 분양형호텔시장을 주도하고 있는 상황이다.
짧은 기간에 호텔들이 공급되면서 일각에서는 과잉공급이 아니냐는 우려의 목소리가 있지만 일단 관광객이 계속 증가하고 있는 추세이고 이전에 호텔이 부족한 상태에서 한시적인 정부지원으로 공급이 집중되고 있기 때문에 아직 과잉공급이라 논하기는 이르다.
지금까지 제주지역 분양형호텔 공급물량은 7186실로 58%인 4191실이 작년에 집중적으로 공급된 것이 특징이다. 주로 제주시 연동, 노형동, 탑동, 함덕지역과, 서귀포시 중문지역 등에 공급이 이뤄지고 있는 추세이다.
분양형호텔은 분양가 1억~2억원대 투자 상품이다. 일반적으로 최소 1년 이상, 분양가에 8% 이상을 보장하는 분양조건을 갖추고 있다.
수익률이 높고 이용수요에 대한 전망이 좋아 인기를 얻고 있지만 공급과잉과 대외적인 광광업계 변수에 영향을 받을 경우 수익률 하락으로 이어질 수 있다. 호텔 운영사의 운영능력도 중요하겠지만 투자자들의 안목이 중요할 것으로 보인다.
본 호텔이 위치한 노형동은 공항, 카지노, 바오젠거리 등이 가깝기 때문에 외국인들의 수요가 높은 지역이며 인근 노형오거리 상권은 신상권으로 가치가 오르고 있는 상권이기 때문에 수익성이 좋은 입지로 판단된다.
현장의 경우 호텔 수익금 운영부분에서 강점을 지니고 있다. 수익금이 들어오면 신탁사에서 투자자에 수익금을 우선지급하고 차선으로 운영자금에 할당하는 방식을 도입했다. 운영비를 먼저 사용하고, 남는 수익금을 수익률로 적용하는 기존방식에 비해 투자자의 수익금 보호가 강화되었다.
호텔 운영에 내부 수익률이 항상 일정한 것은 아니기 때문에 수익이 다소 떨어지더라도 투자자는 일정한 수익을 보장 받을 수 있기 때문에 투자자에 유리하게 작용할 것으로 보인다.
분양형 호텔 투자시 구분등기가 가능한 상품을 선택하는 것이 좋다. 구분등기는 각 호수 별로 등기가 되고 아파트처럼 개별 양도, 임대가 가능하기 때문에 시세차익도 얻을 수 있다. 지분등기는 건물전체의 일부를 소유하는 것으로 피하는 것이 좋다.
2013년도부터 올해 말까지 국토부 특별법 시행으로 용적률, 세금 등 완화로 호텔 공급이 늘고 있다는 점으로 볼 때 효율은 높은 시기다.
다만 공실이나 수익률 하락을 대비한다면 무조건 저렴한 분양가 보다는 공항과 인접한 도심지에 상권이 확장되고 있는 핵심 지역 호텔을 엄선하여 투자할 필요가 있다.
[ 자문: 권강수 한국창업부동산정보원 이사 / 정리 조성신 기자 ]