도로사선제한 폐지하니 건물 수익률 ‘쑥쑥’

이달말부터 도로사선제한 규제가 사라지면 임대용 건물의 수익률이 기존보다 최대 30% 높아지는 것으로 나타났다.
12일 매일경제신문이 수목건축에 의뢰해 서울 관악구 소재 다세대건물을 대상으로 제도 폐지 전과 후 임대수익률을 시뮬레이션한 결과다.
도로사선제한은 도로와 맞닿아 짓는 건축물 높이를 인접한 도로 폭의 1.5배 이내로 규제하는 제도다. 계단형이나 뾰족한 모양의 기형적인 건물을 양산한다는 지적에 따라 최근 이를 폐지하는 내용의 건축법 개정안이 국회에서 통과된 바 있다. 바뀐 건축법은 이달 말부터 시행될 예정이다.
시뮬레이션에서는 남쪽과 동쪽에 각각 폭 6m 도로를 끼고 있는 정사각형 모양의 306.3㎡ 규모 부지에 지상 1~5층 다세대주택을 짓는 경우를 가정했다. 2종 일반주거지역에서 서울시가 허용하는 최대 용적률인 200%를 적용해 사선제한을 받을 때와 폐지 이후의 공사 연면적을 살펴보니 기존 647.93㎡에서 738.02㎡로 90.09㎡가 늘어났다. 기존에는 사선제한에 맞추다보니 층이 올라갈 수록 면적이 줄어들고 발코니도 짓지 못했지만, 규제가 사라지면서 그만큼의 면적을 더 확보할 수 있기 때문이다. 덕분에 공사연면적을 기준으로 따져본 실제 사업용적률도 기존 211.53%에서 240.93%로 29.4%포인트 더 올라갔다.
면적이 커지면서 건물 안에 들일 수 있는 가구수도 당초 13가구에서 14가구로 1가구 늘어난다. 여기에 기존에 필로티를 만들기 위해 비워야 했던 지상 1층에 근린생활시설 입주도 가능해졌다. 기존에는 도로사선제한을 받는 다세대주택이 1층을 필로티나 주차장 등 공용시설로만 활용할 경우 사선제한 기준을 2층 바닥기준으로 산정할 수 있었다. 이렇게 되면 1층 바닥을 기준으로 따질 때보다 용적률을 더 받을 수 있어 건물주들은 울며 겨자먹기로 1층 전체를 공용공간으로 이용해야만 했다. 하지만 이번에 규제가 사라지면서 1층도 임대공간으로 활용 가능해진 것이다.
주변 임대시세를 반영해 임대수익을 산정한 결과 폐지 전에는 보증금 2억2000만원에 월 945만원의 임차료를 받던 것이 각 3억4000만원, 1175만원으로 늘어났다. 건물을 짓기 위해 연이율 3.5%로 7억원을 대출받았다고 가정할 경우 제도 폐지 후의 최종 수익률은 7.57%로 나타났다. 이는 사선제한이 적용될 때 수익률 5.78%보다 30.8% 더 높은 것이다.
수목건축의 서용식 대표는 “도로사선제한이 사라지면서 도로를 낀 대지를 이용한 소규모 개발이 활발해질 것으로 보인다”며 “실제로 최근 토지소유자들의 사업 문의가 기존보다 부쩍 늘었다”고 설명했다.
앞서 국토교통부는 도로사선제한 폐지로 신규 건축이 늘면서 연간 1조원 이상의투자 유발 효과가 나타날 것으로 예상했다. 특히 서울 대치동 은마 아파트와 반포동 미도아파트 등 사선제한 탓에 사업이 지지부진해진 강남 주요 재건축 단지들도 사업 속도를 낼 수 있을 전망이다.
[김태성 기자]