업무용오피스텔, 세입자보호 사각지대

서울 창천동 소재 오피스텔에 입주한 A씨는 최근 부동산에서 전세계약을 맺을 때 느꼈던 찜찜함을 잊지 못한다. 계약 당시 집주인이 "나 몰래 전입신고를 하면 중간에 집을 빼야 할지도 모른다"고 으름장을 놓았기 때문이다. 다른 오피스텔 주인들도 같은 요구를 하는 것을 확인한 A씨는 결국 처음에 만났던 집주인 말을 듣기로 하고 계약을 체결했지만 혹시 보증금을 돌려받지 못하는 건 아닐까 걱정이 태산이다.
업무용 오피스텔이 세입자 보호의 '사각지대'에 빠져 있다. 부가세 환급 혜택을 받으려는 집주인들이 세입자들의 전입신고를 막고 있어서다. 도심지를 중심으로 매년 2만~3만가구를 공급하는 오피스텔이 임대시장을 떠받치고 있지만 잘못된 거래 관행으로 법의 보호를 받지 못하는 탓에 오히려 세입자들의 주거 불안을 부추긴다는 지적이다.
21일 법무법인 자연수의 이현성 변호사는 "전입신고를 하지 않은채 오피스텔에 입주한 세입자는 우선순위 변제권과 대항력 등 임대차보호법에서 규정하고 있는 권리 중 아무것도 인정받지 못한다"고 설명했다. 임대기간 집주인이 대출을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가면 보증금을 한 푼도 못 건진 채 쫓겨날 수밖에 없다는 뜻이다.
부동산업계에 따르면 현재 오피스텔은 업무용으로 신고하면 취득 시 지불했던 10%의 부가세를 환급받을 수 있는데 이는 주거용의 경우에는 해당되지 않는다. 이 때문에 오피스텔 소유주 대부분이 부가세 환급 혜택을 위해 실제 주거용으로 세입자를 들이더라도 업무용으로 허위신고하고 있다. 문제는 혹시 주거용으로 의심받는 경우를 피하기 위해 세입자들이 전입신고를 하지 못하도록 강요하고 있다는 것이다.
일부 집주인은 전입신고를 막기 위해 전세계약서 특약사항에 '전입신고 시 임대차계약은 무효'라는 조항을 넣기도 하는 것으로 알려졌다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 "세입자들이 연말정산 때 월세 세액공제를 신청하는 것도 막는 집주인도 더러 있다"고 전했다.
주거용과 업무용을 나누는 기준이 법마다 제각각인 것도 문제다. 연초 정부는 전용면적 85㎡ 이하이면서 상하수도 시설을 갖추고 전용 입식 부엌과 화장실, 목욕시설을 갖춘 오피스텔을 임차할 경우 기존 업무용(0.9% 이하)의 절반 아래인 0.4%의 요율을 적용하도록 기존 공인중개사법 시행규칙을 고쳤다.
해당 오피스텔이 업무용으로 신고됐어도 주거용 시설을 갖추기만 하면 주거용으로 간주한다는 의미다. 기본적으로 오피스텔을 업무시설로 보고 신고 여부에 따라 부가세 환급 혜택을 적용하는 건축법 등 다른 법령과는 괴리가 있다.
업계에서는 오피스텔 세입자들의 임차권 보호를 위해 실제 주택용도로 활용되면 '주거용'으로 분류해 임차인들이 전입신고를 할 수 있게 해야 한다고 입을 모은다.
[김태성 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]