거참 헷갈리네…다세대·다가구·연립·빌라 어떻게 구분하나

“다세대와 다가구 주택의 차이가 뭔가요, 빌라도 같은 것 아닌가요?”
다세대주택 분양이 봇물을 이루고 있지만 정작 일반인들은 다가구주택과의 차이는 무엇인지, 빌라는 또 무엇이 다른것인지 구분이 쉽지 않다. 투자는 물론 임차를 할 때도 주택 유형을 정확히 알아야 피해를 입지 않을 수 있다.
주택 구분의 가장 큰 기준은 ‘분양이 가능한지’ 여부다. 분양 및 구분등기가 가능한지에 따라 공동주택과 단독주택으로 나뉜다. 다세대주택은 개별분양이 가능한 공동주택 중에서도 1개동 바닥면적의 합(연면적)이 660㎡이하인 4층 이하 주택을 가리킨다. 층수는 같지만 1개동 연면적이 660㎡를 초과하면 ‘연립주택’으로 구분된다. 흔히 다세대주택과 연립주택을 통칭해 ‘빌라’라는 표현을 쓰지만 정식명칭은 아니다. 빌라는 외국에서 고급주택을 의미하는데 한국에서 의미가 다르게 사용되고 있다.
아파트는 주택이 5개층 이상인 공동주택이다. 굳이 ‘5개층’이라는 표현을 쓰는 이유는 저층부에 다른 용도의 층이 들어가면 꼭 총 층수가 5층 이하일 필요는 없기 때문이다. 아파트는 가구수와 연면적 제한이 없지만 20가구 이상을 지을 경우 지자체에서 사업승인을 받아야 한다. 반면 단독주택은 개별분양을 할 수 없는 주택이다. 다가구주택은 연면적 660㎡이하, 3층 이하로 지어지는 단독주택으로 벽을 쳐서 임차인을 따로 들일수 있지만 소유권은 집주인 1명에게 있다. 흔히 ‘점포겸용’이라 불리는 주택도 조건은 다세대주택과 같지만 저층부에 상가를 넣을 수 있다.
분양성이 가장 좋은 것은 역시 다세대주택이다. 6개월 안팎의 기간만에 완성되고 작은 규모로 방을 쪼개 팔 수 있기 때문이다. 집주인 아래에 여러 임차인이 들어가는 다가구주택은 ‘깡통전세’여부를 주의해야 한다. 등기부등본에서 집주인의 은행대출규모는 확인할 수 있지만 선순위세입자들의 전세보증금은 확인할 수가 없기 때문이다. 통계청에 따르면 지난 2010년 기준 서울 주택은 총 252만 호다. 아파트(148만호)를 제외하면 다세대주택이 46만호로 가장 많은 비중을 차지한다. 구별로 은평구가 5만4600호로 가장 많았고, 이어서 송파구(4만5000호), 강서구(4만호), 양천구(2만5000호) 순이다.
[이승윤 기자]