`용적률 거래` 실효성 논란…가격·기간·세금 검토 미진

최근 정부가 투자 활성화 대책 일환으로 발표한 '용적률 거래제'에 대해 실효성 논란이 가중되고 있다. 전대미문의 정책을 발표하면서 거래 절차는 물론 가격산정, 유효기간, 세금 등 문제에 대한 세밀한 검토가 미흡했다는 지적이다. 실효성 논란이 불거지자 주무부처인 국토교통부는 지난 12일 용적률 거래 절차를 안내하는 가이드라인 마련을 검토하겠다고 밝혔지만 시장 활성화를 위해서는 추가 보완 대책 마련이 필요하다는 목소리가 높다.
21일 국토부와 부동산 업계 등에 따르면 용적률 거래제 활성화의 가장 큰 난관은 '가격'이다. 지금까지 단 한 번도 시장에서 거래된 적 없는 용적률 가격을 누가, 어떻게 산정해 거래에 적용할 것이냐는 문제로 향후 실제 거래 과정에서 적잖은 논란이 일 것으로 보인다.
국토부는 이에 대해 건축협정을 맺고 용적률을 사고파는 2명의 건축주가 알아서 가격을 정하면 된다는 입장이지만 실효성이 떨어진다는 진단이다. 국토부 관계자는 "용적률 거래는 기본적으로 사인 간 거래이기 때문에 국토부가 가격을 제시할 수 없다"며 "용적률 가격은 건축주가 정할 일"이라고 말했다.
이에 대해 용적률 거래를 수년간 연구해온 채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 "용적률은 시장에서 한 번도 거래된 적 없기 때문에 개별 건축주들도 알기 어렵다"며 "가격을 둘러싼 법적 분쟁을 최소화하기 위해서는 강제성은 없지만 참고할 수 있는 표준가격은 제시돼야 할 것"이라고 말했다.
한 번 용적률을 사고팔면 최소 30년 동안 매매가 금지되는 것도 제도 활성화를 가로막는 요인으로 꼽힌다. 부동산업계 한 관계자는 "용적률을 파는 건물주 입장에서는 30년 이상 손해 보는 용적률 가치를 가격에 반영하려고 하겠지만 사는 쪽에서는 반대할 것"이라고 말했다. 정부는 2개 건물주 간 용적률 거래만 허용할 방침이기 때문에 용적률을 매입한 건물주는 20년이 지난 시점에서 바로 인접한 제3의 건물주에게 용적률을 팔고 건물 규모를 줄이고 싶어도 '30년룰'에 막혀 뜻을 이룰 수 없다.
용적률 매매 시 발생하는 세금 문제는 또 다른 뇌관이다. 국토부는 용적률을 매각해서 이익이 발생할 경우 소득세를 부과하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 정부가 용적률 매각 이익에 대해 과세할 경우 용적률을 손해 보는 대가로 이익을 취한 건축주 입장에서는 세금 부과에 불만을 품을 수 있다.
[문지웅 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]