국내 첫 ‘뉴스테이’, 상품·입지 ‘탁월’…문제는 8년 뒤

↑ ‘e편한세상 도화’가 들어설 인천 도화지구는 89만㎡여 대지에 약 5800가구 규모의 대단지 주거타운이 들어선다. 또한 지역난방이 적용 돼 수도권 택지개발지구와 흡사한 개발로 도심 속 신도시로 탈바꿈된다. [사진제공 = 대림산업]

중산층을 위한 신개념 임대주택으로 기대를 모으고 있는 ‘기업형 임대주택(이하 뉴스테이)’이 이달 말 첫 선을 보인다.
지난 1월 중산층 주거혁신 방안의 하나로 도입된 뉴스테이는 지난 11일 국회에서 ‘민간 임대주택에 관한 특별법’ 등 뉴스테이 3법이 모두 통과되면서 제도 기반이 마련됐다.
뉴스테이는 기존 민간 분양아파트나 정부에서 공급하는 공공분양, 임대아파트와 달리 거주지역, 청약통장 유무, 주택소유 여부 등 청약자격에 규제가 없어 만 19세 이상 대한민국 국민이면 누구에게나 입주자격이 주어진다.
또한 의무임대기간(8년)과 임대료 상승률(연 5%) 제한만 받을 뿐 초기 임대료 규제와 공급면적 제한 등의 규제도 적용받지 않는다.
뉴스테이는 정부 자금(국민주택기금)으로 민영건설사가 아파트를 지어 월세를 놓는 방식이기 때문에 보증금 미반환, 과도한 임대료 증액, 하자관리가 미흡 등 세입자라면 일상적으로 하는 걱정거리가 없다는 점도 매력적이다.
법인계약, 전대(전전대)를 원칙적으로 금지해 임대사업을 목적으로 한 투자수요의 접근을 사전에 차단한 것도 실입주자가 반길 만하다.
하지만 보완해야할 점이 적진 않다.
뉴스테이는 첫 입주 후 2년마다 계약을 갱신해 최대 8년(의무임대기간) 동안 거주할 수 있다. 하지만 8년 뒤 분양전환 또는 임대기간 연장 여부에 대해 확정된 바가 없다. 때문에 예비 세입자들은 8년 뒤 분양이냐 연장이냐를 놓고 적잖은 혼선을 겪을 것으로 예상된다. 또 사업주체인 출자기관과 민영건설사도 결정에 애를 먹을 것으로 보인다.
분양전환을 하자니 5·10년 뒤 분양 전환을 할 수 있는 기존 민영·공공임대와 별반 다를게 없는 데다 중산층 주거안정을 위해 도입했다는 뉴스테이 취지에도 정면으로 배치되기 때문이다.
그렇다고 임대연장을 하자니 임대상승률이 ‘연 5% 이내’ 규정에 묶여 사업성에 문제가 생길 수 있다.
주택업계에선 분양전환과 임대연장가구수를 임대(기업)인과 임차인 양쪽의 손해를 최소화할 수 있는 적정비율을 명문화하는 ‘절충안’이 마련될 것으로 내다봤다.
◆ 분양 아파트와 견줘 손색없는 뉴스테이 1호 ‘e편한세상 도화’◆
인천 남구 도화도시개발지구(약 89만㎡, 이하 도화지구) 내에 국내 첫 뉴스테이가 이달 일반에 공개된다.
국토교통부, 인천도시공사, 대림산업은 인천 남구 도화도시개발사업 5블록(뉴스테이 932가구)과 6-1블록(뉴스테이 1173가구), 6-2블록(공공임대 548가구)에서 지하 2층~지상 29층 25개동 전용면적 59~84㎡ 총 2653가구 규모인 ‘e편한세상 도화’ 모델하우스를 28일부터 분양에 나선다.
대림산업이 국토교통부와 인천도시공사 등과 공동 출자해 짓는 뉴스테이 1호 사업인 이 단지는 비록 인천 남구 구도심이긴 하나 도심지 외곽에 주로 들어섰던 기존 민·공임대아파트와 달리 도심지 한복판에 조성돼 이미 갖춰진 기반시설을 입주와 동시에 이용할 수 있다.
도화지구는 경인고속도로, 도화IC와 가좌IC 중간에 위치해 양쪽 모두를 이용해 서울 목동·여의도·시청 방면으로 이동이 편리하다. 또 안양·광명·시흥·안산 방면으로 이동하려면 제2경인고속도로와 경수산업도로(국도 42호선)를 타면 된다.
교육여건도 잘 갖춰져 있다. 서화초·동산중·선화여중·선인중·동산고 등과 청운대 인천캠퍼스 등 반경 1km 내에는 총 17개교에 달하는 학교들이 밀집해 있다.
‘e편한세상 도화’에는 분양아파트와 똑같이 대림산업의 차별화된 설계 특허 기술들이 고스란히 담겼다.
총 2653가구의 대규모 단지면서 대지 면적대비 건물바닥면적의 합계 비율인 건폐율은 15% 선에 불과해 조경면적을 극대화 했다. 또 지상에 주차장을 없애고 지하 2층까지 주차장공간을 내려 지상 조경면적은 국제규격 축구장 면적의 5배 크기인 3만9600여㎡에 달한다.
주택형은 일반 분양아파트에서도 인기가 높은 면적들인 전용 59㎡, 72㎡, 84㎡으로 설계됐다. 평면은 분양아파트 구조가 그대로 적용되며, 거실과 주방 창이 일렬로 배열돼 맞통풍 효과를 보는 판상형 구조로 대부분 설계됐다.
아울러 소음 및 단열설계, 지역난방, 태양광 발전시스템과 지열냉난방시스템, LED 조명 설치 등 입주민을 위한 대림산업의 시공기술이 총망라된다. 이외에 오렌지서비스(A/S)를 비롯해 청소대행서비스, 조경관리서비스, 이사업체 알선, 대형 세탁(기) 공간 제공, 애견 돌보미, 인테리어, 가구렌탈 서비스 등을 제공한다.
◆ 연간 임대료 상승률 정부기준(5%)보다 낮은 3% 적용 ◆
‘e편한세상 도화’의 임대료는 전용면적 59㎡는 보증금 5000만원에 월 임대료 43만원, 72㎡ 보증금 6000만원에 월 임대료 48만원, 84㎡는 보증금 6500만원에 월 임대료 55만원에 책정됐다.
대림산업은 임대료 수준에 대해 “정부에서 정한 임대료 산정 기준을 토대로 반영 5km 이내, 준공 10년 이내 아파트의 임대료의 평균을 적용했다”며 “인천 남구 주요 아파트들의 월 임대료가 50만~100만원 선으로 이보다 낮게 책정했다”고 설명했다.
여기에 정부가 정한 연 임대료 상승기준인 5%보다도 낮은 3%를 적용해 임차인의 부담을 낮췄다.
표준 보증금 5000만원, 월임대료 43만원인 전용 59㎡ 기준으로 임대료를 연 3% 인상시를 계산해보면 8년 동안 보증금은 970만원, 월세는 8.3만원 상승하는데 그친다. 같은 방법, 기간으로 전용 72㎡에 적용하면 보증금 1164만원, 월세 9.3만원, 전용 84㎡는 보증금 1261만원, 월세 10.7만원이 상승한다.
이는 최근 인천지역 전셋값 상승률(2013년 16.6%, 2014년 12.4%, 올 1~8월 10.1%을 감안할 때 상승폭이 매우 낮다는 게 부동산 업계의 평가다.
아울러 고정적인 임대료가 부담스러운 수요자들에게는 월 임대료를 더 낮출 수 있는 전환보증금 제도의 도입도 추진할 계획이다.
전환보증금 제도 도입시 전용 84㎡의 경우 보증금 6500만원에서 최대 7000만원까지 증액 해 보증금을 1억3500만원까지 높일 수 있다. 전환율 3% 적용 시 월 임대료를 기존 55만원에서 37.5만원까지 낮출 수 있다.
인근 도화동 신동아파밀리에 전용면적 84㎡의 현 시세가 보증금 3000만원에 월 임대료는 70만원으로 전환율 3%를 적용할 경우 보증금 6500만원에 월 임대료는 61.2만원 수준이 된다. e편한세상 도화 월 임대료가 6만원 가량 낮은 셈이다.
서홍 대림산업 주택사업실 전무는 “주택이 재산증식의 도구로 활용되는 시절은 가고, 삶의 질을 높이는 거주의 개념으로 바뀌고 있다”며, “76년 동안의 역량을 쏟아 뉴스테이 사업이 대한민국에 성공적으로 뿌리내리고, 나아가 주택시장 안정화에 기여할 수 있도록 노력하겠다”고 밝혔다.
[매경닷컴 조성신 기자]