강남 재건축 분양 굿 스타트 “재건축 상승장 더 간다” 전망

23일 견본주택을 열고 분양을 시작한 ‘래미안 서초 에스티지S’의 3.3㎡당 평균 분양가는 3850만원이다. 주력 평형인 전용면적 84㎡ 는 대체로 12억원 중반대다. 로얄층은 최고 13억3800만원으로 3.3㎡당 3960만원에 달한다. 만만치 않은 가격이지만 실수요자뿐 아니라 시세차익을 노린 투자 상담이 줄을 잇는다. 서초우성2차 인근 중개업소 관계자는 “평균 경쟁률 30대1 정도는 가뿐히 찍지 않겠느냐는 전망이 나온다”고 귀띔했다.
23일 부동산업계에 따르면 3.3㎡당 평균 4000만원 안팎인 높은 분양가에도 서울 강남 재건축 단지들이 잇달아 분양 흥행에 성공하면서 시장이 달아오르고 있다. 강남은 아파트값이 ‘상승 랠리’를 탔다는 전망까지 나오고 있다.
다음달 가락동 가락시영을 재건축한 ‘송파 헬리오시티’ 등 강남3구(강남·서초·송파)에서 본격적으로 분양 대전이 스타트하는 가운데 전초적격인 단지들의 분양성적이 우수하다. 지난 22일 실시된 ‘청담 린든그로브’ 는 1순위 청약에서 57가구 모집에 1425명이 몰려 25대1의 평균 경쟁률을 기록했다. 전용면적 84㎡E타입 경쟁률은 무려 43.7대1에 달했다. 3.3㎡당 평균 분양가는 3880만원에 책정됐다. 분양 관계자는 “청담동에 보기 드문 고급 중소형 아파트라는 메리트 때문에 당첨 확률을 높이려고 청약자들이 마지막까지 눈치작전을 벌일 정도였다”고 전했다.
앞서 분양한 강동구 ‘고덕 래미안 힐스테이트’ 2차분은 평균 20.3대1의 경쟁률로 청약을 마쳤다. 올 초 1차분 분양에서 다소 고전했던 것과는 분위기가 180도 달라졌다는 게 현장의 목소리다. 강동구에서 분양한 아파트 가운데 1순위 평균 경쟁률이 20대1을 넘긴 것은 2003년 4월 성내동 태천 해오름 이후 처음이다. 지난 15일 1순위 청약을 마친 반포동 ‘반포 센트럴 푸르지오 써밋’은 3.3㎡당 평균 분양가가 4040만원까지 치솟았지만 평균 경쟁률은 21.1대1을 기록했다.
고종완 한국자산관리연구원장은 “강남 재건축 단지는 교통과 교육, 문화 등 기반 시설이 뛰어나 내재 가치로 보면 3.3㎡당 5000만원까지 상승 여력이 있다”고 진단했다. 실제 입주 중인 대치동 ‘래미안 대치 팰리스’와 지난해 3.3㎡당 4130만원에 분양한 반포동 ‘아크로리버파크’가 최근 3.3㎡당 5000만원에도 실거래되는 상황이다.
강남은 적어도 내년까지 상승장이 이어질 것이라는 전망이 우세하다. 재건축 이주 수요가 입주 물량보다 많은데다 저금리 기조의 장기화로 불안한 전세시장이 매매시장을 지탱해주는 힘이 될 수 있다는 것. 여기에 민간택지 분양가 상한제 폐지 등 재건축 규제 완화로 사업에 가속페달을 밟는 단지들이 ‘미래 가치’를 앞세워 아파트값을 끌어올리고 있다. 반포동 반포주공1단지와 신반포3차 통합단지, 압구정동 신·구현대, 대치동 은마, 잠실동 잠실주공5단지 등 각 지역의 재건축 ‘대장주’가 이제 조합설립인가 등을 마치고 본격적으로 재건축 레이스에 뛰어든 상황이다. 신만호 압구정동 골드웰중개법인 대표는 “압구정 지구는 이제 시작”이라며 “지금보다 10~20% 가격 상승 여력이 있다”고 말했다.
부동산114에 따르면 재건축 아파트값은 올들어 42주째 상승세를 기록하고 있다. 강남3구 일선 중개업소에서는 회복기를 지나 오른 가격에 거래가 되는 단계에 접어들었다고 말한다.
다음달엔 반포동 ‘반포 래미안 아이파크(서초 한양)’, 잠원동 ‘신반포 자이(반포 한양)’, ‘삼성동 센트럴 아이파크(상아3차)’ 등이 줄줄이 분양될 예정이다. 아직 분양가가 확정되지 않았지만 4000만원 이상이 될 것이라는 관측이다.
하지만 먹구름이 낄 가능성도 배제할 수 없다. 내년 이후 재건축 이주가 어느 정도 마무리되고 금리가 상승세로 돌아서면 시장 분위기가 지금과 달라질 수 있다. 함영진 부동산114센터장은 “서울 아파트값은 전고점 90% 가량 회복했다”며 “분양가가 4000만원이면 최초 수분양자로써도 저가 매수의 메리트가 크지 않은 만큼 시장 과열 등 리스크를 고려한 신중한 투자가 필요한 시점”이라고 말했다. 박합수 KB국민은행 명동스타PB센터 부센터장도 “3.3㎡당 분양가를 4000만원 미만으로 책정하면 청약 집중력이 생기고 전체적인 시장 흐름에도 도움이 될 것”이라고 말했다.
[임영신 기자 / 이승윤 기자]