임대소득만 있는 은퇴자 주택대출 `제동`

서울 성북구에 4층짜리 빌라 한 채를 갖고 있는 이 모씨(65)는 작년부터 2개 호실을 전세 1억7000만원에 임대하고 있다. 전세로 받은 돈 3억4000만원을 2년짜리 정기예금(연 2.5%)에 넣어 연간 70만원의 금융소득을 올린다. 그는 또 다른 1개 호실은 월세 50만원을 받고 임대하고 있다. 이씨가 건물을 통해 올리는 임대·금융소득은 연간 670만원 수준인 셈이다.
그는 이 소득을 바탕으로 은행에서 만기 일시상환 방식으로 추가 대출 1억원을 받아 다른 주택 구입에 재투자했다. 하지만 대출 만기가 돌아오는 내년에 이씨는 분할상환으로 전환해야 할 가능성이 높다.
내년부터는 근로소득이나 사업소득이 없는 차주는 신규 주택담보대출을 받을 때 비거치식 분할상환을 우선적으로 선택해야 한다. 이에 따라 임대소득이나 금융소득으로 소득을 인정받았던 은퇴 노년층이나 자산가들은 만기 일시상환 방식으로 돈을 빌릴 수 없게 돼 투자용 주택을 구입하기가 힘들어질 전망이다.
이 같은 대책이 나온 것은 가계빚을 늘리는 투자용 주택담보대출을 막고 실수요자 중심으로 대출을 시행하겠다는 취지에서 비롯됐다.
20일 금융권에 따르면 은행연합회는 24일 '여신심사 선진화를 위한 가이드라인'을 통해 이 같은 방침을 발표한다.
이 방침에 따르면 은행은 내년부터 차주의 주택담보대출을 심사할 때 근로·사업 소득이 아닌 신고소득으로 총부채상환비율(DTI)을 산정하게 되면 고부담 비율과 관계없이 비거치식 분할상환을 원칙적으로 적용한다. 신고소득이란 일반적인 소득 증빙자료 외에 차주가 은행에 제출하는 자료로 추정되는 소득을 의미한다.
이렇게 되면 당장 월세나 전세로 임대소득이나 금융소득을 올리는 이들은 대출을 받기가 불리해진다. 주택담보대출비율(LTV)이나 DTI 수치와 관계없이 모든 대출액을 분할상환해야 하기 때문이다. 만기 일시상환을 하게 되면 대출 기간 동안 이자만 납부하면 되기 때문에 보유기간 중 집값이 오르면 이를 되팔아 큰 매매 차익을 얻을 수 있었다. 하지만 매달 원금까지 갚게 되면 상환부담이 커지므로 차익 규모도 줄어 대출도 위축된다. 신용카드 사용액(체크카드 포함), 적립식 금융상품 납입액, 기타 사업 매출액도 신고소득으로 인정받을 수 있지만 이 경우에도 대출 때 분할상환해야 한다. 다만 신고소득 가운데 임대소득과 금융소득을 제외한 나머지 소득은 DTI 산정 시 합산이 불가능하다. 시중은행 여신 부문 관계자는 "임대소득으로 대출을 받아왔던 노년층은 대출로 주택에 투자하기가 쉽지 않을 수 있다"고 밝혔다.
[김효성 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]