반값아파트 예고된 실패작

군포 부곡지구에서 이른바 '반값아파트'가 첫 분양에 들어갔지만, 예상한대로 1순위 청약에서 대규모 미달이 나고 말았습니다.
분양가가 기대와는 달리 반값 수준은 커녕 주변 시세에 육박해 투자가치가 거의 없기 때문입니다.
엄성섭 기자와 좀더 자세히 알아봅니다.


Q1. 반값아파트라고 지칭하기가 좀 그런데요. 결론은 참패라고 할 수 있죠?

그렇습니다.

군포 부곡에서 처음으로 분양되고 있는 이른바 반값아파트의 1순위 청약 경쟁률은 0.1대 1이라는 저조한 성적을 올렸습니다.

이번에 군포 부곡에서 공급된 아파트는 두 가지 공급방식을 취하고 있습니다.

하나는 땅값은 내지 않고 땅값의 임대료만 내는 토지임대부 방식이고, 또 하나는 분양받는 사람이 토지와 건물의 소유권은 갖되 20년 동안 주택공사에만 되팔 수 있는 환매조건부 방식입니다.

환매조건부 주택의 경우에는 321가구중 45명이 청약에 나섰고, 토지임대부 주택은 299가구중에 21명만 분양을 신청했습니다.

특별공급분 신청 결과는 더 참담합니다.

노부모 우선 공급분 청약의 경우 환매조건부는 41가구 모집에 단 1명만 청약했고, 토지임대부도 39가구 모집에 2명만 신청을 했습니다.

3자녀 특별공급에서는 토지임대부의 경우 아예 신청자가 없었습니다.

하지만 청약을 신청한 사람들도 실제 계약을 할지는 미지수 이기 때문에 정부의 첫 작품은 빈집 투성이가 될 가능성이 다분합니다.


Q2. 그런데 이런 흥행 참패가 이미 예견된 일이었죠?

그렇습니다.

이렇게 반값 아파트가 청약대기자들로부터 외면받는 이유는 크게 두 가지입니다.

이름과는 달리 분양가가 반값이 아니고, 재산권 제약도 지나칩니다.

우선 분양가의 경우 토지임대부 아파트의 경우 분양가 상한제를 적용한 정상 분양가의 55% 수준입니다.

분양가만 보면 반값에 가깝습니다만 토지 임대료를 따로 내야 합니다.

토지 임대료로 40만원 안팎을 매달 내야하기 때문에 결국 이걸 환산해 본다면 제 값을 다 주고 사는 셈입니다.

여기에 10년간 전매도 제한됩니다.

환매조건부아파트도 마찬가지입니다.

환매조건부아파트는 일반 분양아파트의 90% 수준입니다.

특히 20년 동안은 주택공사에만 되팔 수 있습니다.

주택공사에 팔 때에도 분양가에다가 정기예금 이자를 더한 금액이나 공시가격 가운데 낮은 가격을 받게 되기 때문에 자산증식 측면에서 본다면 매력이 없다고 볼 수 있습니다.


Q3. 정부에서도 이런 점들을 알고 있었죠?

반값 아파트의 실패는 부동산시장 전문가들은 물론이고 주무부처인 건설교통부 관계자들도 예견했던 일입니다.

군포 부곡지구가 지리적 여건과 생활환경 등을 고려했을 때 청약자들의 관심을
끌기 어려울 뿐 아니라 주택을 '주거'보다는 '소유'개념으로 받아들이는 국민 정서
에도 맞지 않기 때문입니다.

그리고 주택을 마련하는 데 들어가는 비용도 일반아파트에 비해 크게 장점이 없다는 것도 알고 있던 것입니다.

특히 토지임대부 주택의 경우 30년 동안 임대료를 부담할 경우 건물분양가보다 토지임차료가 더 많습니다.

여기에 감가상각을 고려해 본다면 건물의 가치는 갈수록 낮아지기 때문에 거주자의 자산손실이 확실한 상황에서 주무부처인 건교부나 사업 시행자인 주공 모두 이번 분양에 큰 기대를 걸 수 없었던 것입니다.


Q4. 가격 이외에도 다른 불만이 많다면서요?

토지임대부 아파트의 경우 토지임대기간이 30년으로 돼 있는데 30년 이후의 법이 정해져 있지 않아서 분쟁소지가 있습니다.

현행 주택법 시행령은 30년간 지상권을 설정하도록 했을 뿐, 30년 이후에 대해서는 아무 규정이 없습니다.

즉 입주자가 지상권을 갱신해 계속 거주할 수 있을 지, 건물이 낡아 수명을 다했을 때 재건축 권리를 인정 받을 수 있을 지 여부가 오리무중이라는 뜻입니다.

여기에 일반 아파트에 비해 평면 설계에 대한 불만이 상당히 많습니다.

또 발코니트기 비용과 옵션 품목 가격도 분양 직전까지 확정되지 않아서 졸속분양 비난을 피하기 어려워 보입니다.

특히 이번에 분양하는 반값 아파트의 경우 주위에 화물터미널이 많고 학군도 좋은 편이 아닌 것으로 평가받고 있습니다.

문제는 다른 반값 아파트 역시 좋은 입지, 좋은 학군에 들어설 가능성이 낮다는 것입니다.


Q5. 이런 문제 많은 반값 아파트를 그럼 왜 분양을 한 거죠?

전시행정을 위한 희생양이라는 표현이 어울릴 것 같습니다.

정부로서는 반값 아파트에 대한 국민들의 기대가 팽배한 상황에서 더 이상 분양을 미룰 수가 없었습니다.

시범분양이라는 이름으로라도 일단 시장에 선을 보여야 한다는 부담이 결국 졸속 분양을 선택하는 우를 범한 것입니다.

그리고 정치권에서부터 첫 단추가 잘못 꿰졌다는 점도 분양 실패의 원인입니다.

한나라당과 구 열린우리당이 서로 경쟁적으로 반값 아파트 관련 입법을 하면서 토지임대부와 환매조건부라는 두 가지 반값 아파트 형태가 탄생된데다 법안 입법도 졸속 처리된 측면이 없지 않습니다.


Q6. 그래도 반값 아파트의 공급이 절실하게 필요한 이유도 있겠죠?

당연한 얘기입니다만 반값 아파트 공급은 반드시 필요합니다.

부동산 시장 안정과 서민들의 내 집 마련을 위해서는 필수적입니다.

최근 서울과 수도권 지역에서 분양되는 아파트의 3.3 제곱 미터 당 가격은 천500만원에서 2000만원 사이입니다.

서울 뚝섬의 경우 3.3제곱 미터 당 4천 만원을 넘을 것이라는 전망이 나오고 있습니다.

이렇게 된다면 서울 강남권 분양가는 5천 만원을 넘을 수 있다는 얘기도 나오는 상황입니다.

서민들로서는 점점 내집 마련이 멀어질 수 밖에 없는 것입니다.