“연말·연초 미분양 늘었지만 침체는 아니다”

전국 미분양 주택이 지난해 12월 한달새 1만1788가구나 급증하면서 2년 만에 다시 6만 가구를 넘어섰다.
미국발 금리인상에 이어 연초부터 중국 경제 불안감이 높아진 상황에서 다음달 수도권부터 시행되는 주택대출 규제를 앞두고 주택 구매심리마저 위축되면서 벌어진 현상이다.
28일 국토교통부는 지난해 12월말 기준 전국 미분양주택이 6만1512가구로 전 달에 비해 23.7% 증가했다고 밝혔다. 지난해 10월 말(3만2221가구)에 비하면 2개월새 91%나 급증한 셈이다.
지난해 10월 8만4412가구, 11월 7만3336가구 분양승인이 나면서 사상 최고수준으로 분양 물량이 늘어난 게 한몫했다. 이에따라 전체 분양승인 물량은 52만5000여 가구에 달한다.
시장에서 공급 과잉 우려가 커지고 있지만 12월말 기준 미분양 주택수 6만1512가구는 아직 장기평균(7만1000가구)에는 못 미치는 수준이다. 미분양 주택 증가는 이미 예견됐던 일이기도 하다.
지난해 분양시장을 한번 되짚어보자. 지난해 신규분양 주택수는 약 52만가구로 사상 최대 물량이었다. 10%로만 미분양으로 남는다 가정해도 미분양 주택은 전년말보다 5만가구 이상 늘어야 정상이다.
전국 기준 초기 분양율(분양 개시후 6개월까지의 분양율) 90%, 지방 광역시는 99.7%로 사실상 작년에는 분양 개시후 6개월 안에 판매를 완료했다. 분양권 전매량도 사상 최대로 유통속도가 빨랐다. 물량이 많기도 했지만 판매·유통 속도가 지나치게 좋았다.
최근 미분양 주택이 증가하는 것은 물량에 대한 부담과 판매 속도가 더뎌지면서 나타나는 현상이다. 따라서 지나치게 좋았던 시장이 정상화되는 과정이라고 보면 아직 미분양 주택은 좀더 늘어야 정상이다.
그런데 우리는 시장이 조금이라도 둔화되면 곧 침체로 해석하는 경향이 있다. 과거의 학습효과도 있지만 미래에 대한 불확실성이 크다보니 경기변동에 따른 마찰적 현상을 ‘신호’로 해석하는 것이다.
만일 주택시장 주요지표가 지난해와 같이 계속 호황을 누린다고 가정해 보자. 지표는 좋을지 모르지만 이것이야 말로 향후 시장 침체의 골이 깊어질 수 있는 위험신호이다. 최근 시장 지표를 해석할 때 너무 단기적인 신호만 보는 것이 오히려 우려된다.
[김현아 명예기자(한국건설산업연구원 건설경제연구실장) / 이한나 기자]