26일 매일경제신문이 대구와 부산 자치구별 주민등록 가구 수에서 2018년까지 입주 예정인 아파트 가구 수가 차지하는 비중을 살펴본 결과 구에 따라 명확히 결과가 갈리는 것으로 확인됐다.
이 비율이 높을수록 아파트 공급이 수요를 넘는 '과잉공급'이란 의미라 향후 미분양 증가와 이에 따른 시장 침체가 염려되는 지역으로 볼 수 있다. 반대의 경우 수요가 꾸준해 시장이 호황을 이어가거나 적어도 안정세를 유지할 것이라고 해석할 수 있다.
실제로 대구는 각각 수성구와 달성군을 중심으로 한 동·서 생활권의 희비가 엇갈렸다. 경북고와 경신고 등 '대구 8학군'으로 꼽히는 명문고가 포진했고 각종 인프라스트럭처가 잘 갖춰진 도심지인 수성구는 이 비율이 1.4%에 불과한 반면 달성군은 무려 32.1%에 달한 것이다.
현재 16만5786가구가 살고 있는 수성구는 대구에서 손꼽히는 인기 지역임에도 불구하고 일부 재건축만 진행된 탓에 향후 3년간 입주계획이 잡힌 아파트가 2250가구뿐이다. 하지만 달성군은 7만3575가구가 거주하는데도 2018년까지 무려 2만3622가구에 달하는 새 아파트가 쏟아질 예정이다. 이는 대구 전체 공급물량인 4만6289가구의 절반을 넘는 양이다.
양극화 분위기는 미분양 통계에서도 드러난다. 국토교통부에 따르면 지난달 대구 전체 미분양 1806가구 중 78%(1416가구)가 달성군에 몰려 있다. 반면 비율이 1% 아래인 수성구와 달서구 등은 하나도 없다.
대구 서쪽 끝에 위치한 달성군은 대구 테크노폴리스와 국가산업단지, 성서5차산업단지 등 주요 산단이 잇따라 둥지를 틀면서 대규모 개발이 이뤄지고 있다. 문제는 그럼에도 불구하고 입지 단점 탓에 좀처럼 새로운 주민을 끌어모으기 어렵다는 것이다. 자연녹지 지역이나 상수원 보호구역 등으로 개발이 막힌 곳이 많은 데다 대구 도심지와는 최소 15㎞ 이상 떨어져 있다. 최근 테크노폴리스 인근 입주 단지 중에는 마이너스 프리미엄까지 등장한 것으로 알려졌다. 김세원 내외주건 이사는 "'대구의 강남'이라 불리는 수성구는 향후 공급 부족에 따른 가격 상승 압박이 클 것으로 보인다"며 "반면 주거기반시설이 상대적으로 부족한데도 입주물량이 집중되는 달성군 등 서부생활권은 하락이나 약보합장이 될 전망"이라고 설명했다.
부산도 마찬가지다. 역대 최고가 펜트하우스가 등장하고 초고가 아파트 매매액 전국 1위로 '신흥 부촌'으로 급부상한 해운대구와 경제자유구역으로 지정돼 각종 공단이 들어서는 강서구 상황이 대조된다.
해운대구는 부산 자산가들의 잇따른 편입 덕택에 주민등록 가구 수가 16만4386가구로 진구에 이어 부산 자치구 중 인구가 두 번째로 많지만 2018년까지 입주 아파트는 2392가구(1.5%)에 불과하다. 반대로 강서구에는 3만9000여 가구가 살지만 그중 무려 20%에 달하는 7803가구의 새 아파트가 나올 예정이다.
구매력 높은 수요자가 잔뜩 쌓여 있는 해운대구는 가격 강세가 지속되는 반면 '물량 과다'가 염려되는 강서구 전망은 불투명하다.
이처럼 같은 지역 안에서도 시장 분위기가 천차만별이다. 대출 규제 등으로 시장 분위기가 침체된다고 해서 특정 지역 시장 전체가 무조건 불황에 빠지거나 반대로 모두 호황을 유지할 것이라고 보는 것은 위험하다
정연식 내외주건 대표는 "수도권 청약 블루칩으로 꼽혔던 동탄2신도시에서도 인기 지역에서는 수십대 1의 높은 청약률을 기록하는 단지가 나온 반면 수요자 외면으로 아예 분양을 포기하는 단지도 나왔다"며 "지방 대도시 주택시장에서도 생활권별 양극화가 첨예한 만큼 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 조언했다.
[김태성 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]