뉴스테이에 민간자금 투자 확대한다…사업구조 개선해 연기금 유치

국토교통부는 뉴스테이에 대한 연기금 등 재무적 투자자(FI) 참여를 활성화하기 위해 뉴스테이 사업구조 개선과 리스크를 낮추는 방안을 추진한다고 3일 밝혔다.
임대기간 중에도 안정적으로 배당하고, 개발에 따르는 인허가·준공 리스크를 덜어내는 데 주안점을 두었다.
우선 FI가 뉴스테이 지분투자를 기피했던 주원인이 됐던 청산배당 구조를 안정적인 중간배당 구조로 전환하기 위해 사업구조를 개선한다. 청산배당 구조란 뉴스테이가 대부분 준전세 형태로 공급돼 임대기간 중 임대료 수입으로 배당이 어렵고, 임대 종료 후에야 주택 매각수입에 의해 배당하는 구조를 말한다.
또 뉴스테이리츠가 토지를 매입해 주택을 건설하는 방식에서 벗어나 기금과 LH 등이 출자해 설립한 토지지원리츠가 토지를 매입해 뉴스테이리츠에 저렴하게 임대하는 토지임대형 뉴스테이를 도입한다. 총사업비를 줄이는 대신 토지매입에 따른 금융비용을 아낄 수 있게 된다.
리츠(REITs)의 경우 건축물 연면적의 30% 범위에서 분양주택이나 수익시설과 복합개발해 조기에 수익 실현이 가능하도록 사업구조를 유연화한다.
회계 편의를 위해 정액으로 가정(원가의 0.2～0.9%)하는 수선유지비도 현실적으로 조정(평균 0.5%, 연차에 따라 증가)하는 등 재무구조를 표준화한다.
시공사의 보통주 출자부담을 완화해 공사비를 절감하고, 견본주택 건축비용 등 불필요한 비용도 최소화할 계획이다.
FI의 리스크를 덜기 위해 올 상반기 중 작년에 도입한 모(母)리츠(뉴스테이 허브리츠)가 채권을 발행할 계획이다. 기금이 모리츠 채권을 매입해 자(子)리츠에 간접 출자하는 효과를 내면서 이자를 지급받을 수 있고, 직접 출자보다 위험부담을 덜 수 있다.
FI는 개발에 따르는 인허가·준공 리스크를 기피하므로 리츠 설립시에 기금이 출자하고, 준공 이후는 FI가 기금 지분을 인수하는 방식(사전에 매입약정 체결)도 도입한다.
자기관리형 주택임대관리회사에 제공하는 주택도시보증공사(HUG)의 임대관리보증 기간 연장 등 보증상품을 개선해 임대인(리츠)의 공실 위험도 완화할 계획이다.
국토교통부 관계자는 “은행·보험 등 금융기관이 뉴스테이 투자를 이미 시작했고, 연기금들이 뉴스테이 공동투자협약 참여하는 등 시장에서 뉴스테이의 수익성과 안전성이 검증되고 있다”며 “이번에 사업구조 개선으로 FI에게 5.5% 이상 안정적인 배당을 지급하게 될 수 있게 된다”고 밝혔다.
국토부는 FI 참여 활성화를 위해 3월중 HUG의 ‘기금출자업무취급규정’등 관련규정도 정하기로 했다.
[이한나 기자]