세금혜택 엇박자, 임대주택공급 `흔들`

↑ 소형 임대주택 대안으로 주목받는 오피스텔이 밀집한 강남구 선릉역 인근. [매경DB]

서울에서 오피스텔을 지어 임대사업을 하려던 A사는 최근 회계법인에 맡긴 사업성 조사 결과를 보고는 사업을 처음부터 다시 검토하기로 했다. 정부 발표처럼 전용면적 60㎡짜리 오피스텔을 지어 4년간 세를 놓으면 취득세가 면제되고 재산세는 절반으로 내려가는 것으로 알고 땅까지 사들였는데 신축 오피스텔에는 전혀 적용되지 않기 때문이다.
A사 관계자는 "당초 세제 혜택을 염두에 두고 사업 구조를 짰는데 이걸 못 받게 되면 더 이상 임대사업에 나설 이유가 없다"고 토로했다.
똑같은 오피스텔이라도 매입해서 세를 놓으면 취득세와 재산세를 깎아주지만 새로 지어 임대사업을 할 때는 한 푼도 감면받지 못한다. 임대주택정책을 만드는 국토교통부는 임대주택 범위에 오피스텔 등 '준주택'을 포함해 정책을 짰지만 정작 세금 고삐를 쥐고 있는 기획재정부는 이를 인정하지 않고 있어서다. 정부가 서민 주거난을 해소하겠다면서 뉴스테이(기업형 임대주택)와 함께 민간임대주택 공급을 늘리기 위한 다양한 세제 혜택을 내놓았지만 부처 간 정책 엇박자에 반쪽짜리 정책으로 전락했다는 지적이다.
14일 기재부와 국토부 등에 따르면 현재 민간임대주택에 적용하는 취득세·재산세 감면 혜택은 아파트 등 공동주택과 기존에 지어진 오피스텔을 구입할 때만 적용된다. 작년 말 시행된 '뉴스테이법'인 민간임대주택에 관한 특별법에서 이 같은 세제 혜택을 적용하는 민간임대주택 범위를 '주택 및 오피스텔 등 준주택을 포함한다'고 정해 놓았지만 정작 현실에서는 건설임대 형태인 새 오피스텔만 쏙 빠져 있는 것이다. 이 때문에 서울 역세권 등에 오피스텔을 새로 지어서 임대사업을 하려던 업체들이 '수익이 나오지 않는다'며 사업을 무기한 연기하거나 접고 있는 것으로 알려졌다. 기재부 소관인 지방세특례제한법이 취득세와 재산세 등 지방세 감면 혜택을 주는 임대주택 범위를 민간임대주택 특별법보다 협소하게 잡아 놓은 결과다.

현재 임대주택에 부여하는 취득세 감면은 '공동주택을 건축하는 경우'와 '공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양받은 경우'로 한정된다. 재산세는 '2가구 이상 임대용 공동주택을 건축·매입하거나 오피스텔을 매입'해 최소 4년 이상 세를 놓으면 전용면적에 따라 최대 75%까지 감면해준다. 모두 A사처럼 새로 짓는 오피스텔에는 전혀 해당되지 않는 것이다. 그나마 아파트와 매입 오피스텔에 적용하는 세제 혜택이 정작 세금고지서가 나오는 2018년이면 끝나버리는 것도 문제다.
다주택자가 보유한 주택 가운데 임대를 준 주택(공시가 6억원 이하)은 종합부동산세 합산에서 빼주는 혜택도 민간임대주택 특별법에서 정해 놓은 4년짜리 임대주택에는 해당되지 않는다. 기존 임대주택법이 특별법으로 바뀌는 과정에서 정해 놓은 임대기간 기준이 기존 5·10년에서 4·8년으로 변경됐지만 종부세 합산 배제 대상인 임대주택 의무 임대기간은 여전히 5년이기 때문이다.
결국 민간임대주택에 주는 혜택이 늘었다는 정부 말만 믿고 세를 놓았다가는 꼼짝없이 세금 폭탄을 맞을 수 있다. 특히 신축 오피스텔에만 세제 혜택을 주지 않는 것은 직주근접형 임대주택을 원하는 수요자를 위해 최근 하나은행 등 금융권과 손잡고 서울 역세권에 '뉴스테이 오피스텔'을 짓기로 한 국토부 정책과도 동떨어져 있다는 지적이다.
이에 대해 기재부 관계자는 "오피스텔은 건축법상으로 주택이 아닌 업무시설로 분류된다"며 "취득 당시에는 주택이 아니기 때문에 일반 임대주택에 제공하는 취득세 감면 혜택을 주지 않는 것"이라고 설명했다. 하지만 이는 같은 오피스텔이라도 분양 등을 통해 매입했을 때는 똑같은 혜택이 적용되는 것을 감안하면 설득력이 떨어진다.
기재부는 "관련 민원이 많기는 하지만 감면 대상을 늘리는 것은 지방자치단체 의견을 수렴해 정해야 한다"고 설명했다. 업계에서는 '감면 대상을 늘리면 세수가 줄어들 게 뻔한데 어느 지자체가 여기에 동의하겠느냐'며 결국 기재부가 법을 고칠 생각이 없는 것 아니냐고 지적한다.
임대주택정책을 총괄하는 국토부도 기존 임대주택법을 고치는 과정에서 기재부와 협의해 기존 세제 혜택도 함께 고쳐야 했지만 이에 대해 사실상 나 몰라라 했다는 점에서 비판을 피할 수 없다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "민간임대주택 특별법에 맞춰 기존 세제를 일괄적으로 정비할 필요가 있다"고 말했다.
[김태성 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]