개발신탁 전성시대…한자신·한토신·대토신, 3년새 수익 2배

↑ 제천 서희스타힐스 투시도 [사진 제공 = 대한토지신탁] (위), e편한세상 사하2차 투시도. [사진 제공 = 한국자산신탁]

지난해 충북 제천시 제천역 인근에 분양한 '제천 서희스타힐스'는 399가구를 단숨에 모두 판매해 성공한 프로젝트로 평가받는다. 대한토지신탁은 토지주로부터 땅을 수탁받아 기획부터 자금 조달, 분양까지 사업 전반을 지휘했다.
지난해 고양시 삼송지구에 588실 규모로 공급된 'e편한세상 시티 삼송'도 어렵지 않게 100% 계약률을 달성했다. 한국자산신탁은 엠디엠플러스에서 토지 소유권을 넘겨받아 프로젝트를 성공으로 이끌었다.
최근 부동산 시장에서 신탁회사들 활약과 성장세가 눈부시다. 대형 시공사처럼 전면에 드러나지는 않지만 아파트와 오피스텔, 상가 등 거의 모든 부동산 개발을 주도하고 있다고 해도 과언이 아니다.
디벨로퍼로서 역할과 기능이 중요해지면서 신탁사들이 수익성 분석과 리스크 관리를 보다 철저하게 해야 한다는 지적도 나온다.
23일 부동산 개발 업계에 따르면 기획부터 인허가, 자금 조달, 시공사 선정, 분양·임대 등을 신탁사가 주도하는 '차입형 토지신탁(개발신탁)' 프로젝트가 눈에 띄게 늘었다.
한 시행사 대표는 "개발신탁은 금융위기 이전에 신탁사들이 많이 했다가 최근 2~3년 새 부동산 시장이 살아나며 다시 증가하고 있다. 신탁사야말로 부동산 개발 경험이 가장 풍부한 디벨로퍼"라고 말했다.
일반적인 토지신탁(관리형 토지신탁)과 달리 개발신탁은 토지를 수탁받은 신탁사가 직접 자금을 조달해 프로젝트를 수행한 후 매출액 중 일정 비율을 수수료로 받는 구조다.

한 대형 신탁사 임원은 "부동산 개발 경험과 전문지식이 풍부한 신탁사가 주도하기 때문에 개발신탁 프로젝트는 성공 확률이 높다"며 "최근에는 신탁사 전체 수익 중 개발신탁 수익이 절대적 비중을 차지한다"고 전했다.
금융감독원에 따르면 2011년 357억원에 불과했던 부동산 신탁사 개발신탁 수익은 2014년 1248억원으로 3년 만에 4배 가까이 늘었다. 지난해 상반기까지 717억원을 기록해 지난해 전체 개발신탁 수익은 1400억~1500억원에 이를 것으로 추정된다. 신탁사별로 차이는 있지만 총 신탁수익 중 개발신탁 수익이 차지하는 비중은 적게는 50%에서 많게는 80~90%인 것으로 알려졌다.
개발신탁 프로젝트가 끝나면 토지주는 토지대금과 매출액 일정 부분을 수익금으로 돌려받는다. 분양 후 6개월에서 1년 안에 계약이 완료되면 적잖은 수익을 거둘 수 있는 것으로 전해졌다. 신탁사도 프로젝트 총 매출에서 일정 금액을 신탁보수로 받는다.
금융비용 등을 빼고도 보통 4~5% 수익을 거두는 것으로 알려졌다. 개발신탁에서 대형 건설사들은 단순 시공만 맡지만 분양 성패를 좌우하는 브랜드 파워가 있어 중요한 한 축을 맡는다. 한국토지신탁은 시공사 브랜드가 떨어지면 '코아루'라는 자체 브랜드를 쓰지만 브랜드 파워가 있는 경우 시공사 브랜드를 사용하고 있다.
개발신탁 증가세에 대해서는 우려하는 시각도 없지 않다. 토지 용도나 입지, 인허가 상황을 제대로 살피지 않고 개발에 들어갈 경우 미분양이 쌓여 토지주·신탁사·시공사 동반 부실로 이어질 수 있기 때문이다.
대형 신탁사 관계자는 "자금 차입을 전제로 하는 개발신탁은 수익률이 높은 만큼 리스크가 크다"며 "토지 수탁 전 철저한 사업성 검토가 필수"라고 진단했다.
[문지웅 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]