박원순판 역세권청년임대주택 사업 ‘수익성이 보이네’

박원순 서울시장이 청년 주택 문제 해결을 위해 야심차게 추진 중인 역세권 고밀도 개발계획에 따라 토지주 등 민간이 청년 임대주택 사업을 하면 기존 일반 임대주택을 지을 때 보다 연간수익률이 최대 13%포인트 이상 높아지는 것으로 나타났다. 특히 도심과 동남권(강남·서초·송파 등)처럼 땅값이 비싸 기존 방식으로는 사업성이 없던 부지들도 청년 임대주택을 지으면 용적률 인센티브 덕에 연간 5% 가까이 수익을 낼 수 있어 개발 가능한 땅으로 바뀐다는 추정이다. 다만 공공기여 수준 등에 따라 일부 지역에선 수익성이 악화되는 사례도 있는 만큼 사업진행엔 따져야 할 게 적잖다는 지적이다.
25일 매일경제신문이 서울시가 지난달 발표한 ‘역세권 2030 청년주택’ 정책을 토대로 사업 대상지 18곳을 무작위로 추출해 사업성 시뮬레이션을 한 결과 11곳(61%)의 수익률이 크게 개선되는 것으로 나타났다. 나머지 7곳은 높은 땅값과 공공기여 등으로 인해 수익률이 낮아지는 것으로 조사됐다.
‘역세권 2030 청년주택’ 사업은 지하철역 반경 250m 내 지역에 한해 민간 사업자가 20·30세대용 임대주택을 지을 경우 땅의 용도를 최대 일반상업지역으로 바꿔주는 것이 핵심이다. 대신 주거면적은 모두 준공공임대주택(임대의무기간 8년)을 지어야 하고 이 중 일부는 공공임대주택(전용면적 45㎡ 이하)으로 시에 제공해야 한다.
일례로 동북권 A역 인근 부지 6200㎡는 현재 제3종일반주거지역이어서 용적률 250%를 적용해 전용면적 45㎡(이하 동일) 주택 251가구를 지을 수 있다. 주변 임대료는 25만원선인데(환산보증금 1억4900만원) 땅값은 비싼 편이어서 기존 방식으로 개발하면 연 수익률은 -8.23%로 사업성이 없다. 하지만 청년 임대주택사업을 하면 상업지역으로 용도가 바뀌고 기본 용적률 680%가 적용돼 연면적이 기존 2만544㎡에서 5만7242㎡로 커진다. 주택 수는 준공공임대주택 477가구와 공공임대주택 159가구 등 총 636가구로 2.5배 가량 늘어난다. 상업시설도 새로 4797㎡ 가량 넣을 수 있어 연 수익률은 무려 13%포인트나 올라 4.88%이 된다.
이 경우 공사비는 3.3㎡당 360만원이며 공사시간은 2년 2개월, 주택 임대 의무기간 8년, 임대료 상승률은 연간 3%, 주택가격 상승률 연간 1.5%로 가정했다. 총 사업비에서 자기자본과 대출 등 타인자본 비율은 3대7, 대출금리는 연간 3.4%로 설정했다. 서울시는 2%의 저금리 대출을 선별적으로 지원할 계획이고 주차장 규제완화, 재산세·취득세 감면 혜택까지 있어 실제 사업 수익성은 더 높아질 것으로 예상된다.
서울시는 오세훈 전 서울시장 때 추진하다 사실상 실패한 역세권 시프트(장기전세주택)의 전철을 밟지 않기 위해 민간 사업자에 최대한 지원을 아끼지 않는다는 입장이다. 이를 위해 심의 절차를 단축하는 ‘패스트 트랙(Fast-track)’제도를 도입한다. 통합심의위원회를 만들어 준주거·상업지역 용도지역 변경이 없을 경우 건축·환경·교통 등 평가를 원스톱으로 처리할 계획이다. 관건인 제2·3종 일반주거지역을 준주거·상업지역 등으로 용도를 바꿀 경우 거치는 시의 도시계획위원회 심의도 세부 기준이 맞으면 시의 행정력을 동원해 최대한 빨리 통과시킬 방침이다. 사업승인 인가 등 절차가 최소 6개월 단축될 것으로 기대된다.
서울시는 26일 서울시청에서 청년 임대주택 사업 설명회를 개최한다.
[김기정 기자 / 임영신 기자]