“노는 땅, 중과세 피하자” 전국에서 편법 횡행

올해부터 생긴 비사업용토지 양도세 중과 탓에 지방 농지나 교외 나대지 등 소위 ‘노는 땅’ 거래가 뚝 끊긴 가운데 어떻게든 세금 중과를 피하려는 부재지주들의 절세 전략 찾기가 갈수록 심해지고 있다. 불법은 아니지만 부부간 증여를 교묘하게 활용하는 방법이 성행하는 등 잘못된 세법 개정이 거래절벽을 불러올 뿐 아니라 소유주들로 하여금 편법을 부추기는 역효과까지 낳고 있다는 지적이다.
17일 부동산업계에 따르면 최근 주요 은행과 세무사무소를 찾은 부재지주들 사이에서 양도세 중과를 회피하려는 목적으로 나대지를 주차장으로 활용하는 방법이 공유되고 있다. 일정기간 땅을 원래 목적에 맞도록 쓰면 사업용 토지로 간주하는 것을 이용해 단독주택이나 심지어는 컨테이너 가건물을 짓는 기존 전략과 함께 또다른 절세 수단으로 각광받고 있다는게 업계 관계자들 설명이다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “나대지를 주차장으로 허가받아서 2년간 운영했다 팔면 올해부터 적용되는 양도세 10%포인트 중과없이 기존 세율(6~38%)만 적용된다”며 “본인 건물을 지어 자체 주차장으로 활용하기도 하지만 아예 사업자 등록을 하고 주차장운영업을 하는 것이 일반적”이라고 말했다. 단, 이 경우에는 주차장업으로 벌어들이는 연 매출이 해당 토지 공시지가의 3%를 넘어야 한다는 조건이 붙는 만큼 도심 외곽처럼 어느정도 유동인구가 있어 수요가 생길만한 지역에서 가능하다. 주차장 경영 역시 지주 본인이 직접 해야 하는데, 이런 조건을 지키지 않으면 주차장 운영 여부와 상관없이 비사업용 토지로 보고 매각시 양도세가 중과된다.
부부간 증여를 이용하려는 부재지주도 나타났다. 부부 사이에는 6억원까지 증여세를 물지 않는 것을 응용하는 것이다. 신방수 세무법인 정상 세무사는 “남편이 아내에게 비사업용토지를 원래 시세보다 비싸게 증여한 후 5년 뒤 아내가 이 땅을 다른 사람에게 팔면 처음에 시가대로 팔 때 보다 세금이 낮아진다”며 “양도세 중과를 피하는 방법은 아니지만 중과가 생기면서 세금 부담이 자체가 커진 만큼 이를 줄이려는 전략”이라고 설명했다. 시세가 2억원인 땅을 일부러 부인에게 3억원에 증여한 후 5년이 지나 3억5000만원에 매각하면 원래는 1억5000만원에 대한 양도세를 물어야 했던 것이 5000만원에 대한 세금만 내면 되도록 바뀌는 것이다.
관할구청에 착공계를 낸 후 실제 건물은 안 짓고 계속 연기하는 편법도 등장했다. 건물을 지은 후 2년이 지나면 도심지는 건물 바닥면적 5배, 비도심은 10배까지 부속토지로 인정해 땅 매각시 양도세 중과를 하지 않는 조항을 적용받으려는 일종의 ‘꼼수’인 셈이다.
앞서 기획재정부는 올해 바뀐 세법을 통해 기존에 계속 유예해 왔던 비사업용 토지 양도세 중과 조항을 되살렸다. 대신 보유기간에 따라 최대 30%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있도록 했지만 소득세법 개정 과정에서 보유기간을 올해 1월1일부터 따지는 독소조항이 포함된 탓에 결국 부재지주들이 땅 매각을 미루면서 오히려 각종 개발사업이 부지를 못 구해 무산되는 사태가 속출하고 있다.
박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 “바뀐 세법은 비사업용 토지를 사업용으로 바꾸겠다는 취지와는 달리 땅주인들이 거래 자체를 피하고 절세 전략에만 골몰하게 하는 부작용만 낳고 있다”며 “내년 세법개정안에는 양도세 중과를 폐지하고 장기보유특별공제도 원래 땅 매입 시점부터 기산하는 내용을 담아야 한다”고 주장했다.
[김태성 기자]