‘결국 올 것이 왔네’ 서울 중소형빌딩 수익률 3%대 추락

중소형 빌딩에 대한 투자자들의 관심이 높은 가운데 올해 서울지역 중소형 빌딩의 투자수익률이 3%대로 떨어진 것으로 조사됐다. 저금리를 이용한 빌딩 수요가 늘면서 건물 거래가격이 급등했지만 임대수익이 가격상승을 뒷받침하지 못한 것이 수익률 하락의 주원인으로 분석된다.
15일 매일경제가 중소형건물 매매 전문업체인 리얼티코리아에 의뢰해 올 1~5월 서울에서 거래된 중소형 건물 398개 수익률을 조사한 결과다. 이 기간에 거래된 건물들의 평균 수익률은 3.73%이었고, 3건 가운데 1건은 일반적인 금융 조달금리보다도 낮은 2%미만의 수익률을 내는 것으로 나타났다. 거래 물량의 절반 이상이 수익률 4%를 밑돌아 시장 기대에는 못미치는 수준이었다.
유형별로는 모텔 호텔 여관 등 숙박시설의 수익률이 5.18%로 가장 높았으며 다세대 다가구 게스트하우스(4.5%), 상가주택(3.89%), 사무실, 음식점, 카페 등 근린생활시설(3.45%)도 상대적으로 높은 수익률을 보였다. 반면 신축 및 재건축용 건물(0.8%)이나 사옥용 단독주택(0.14%)의 수익률은 평균보다 크게 떨어졌다. 상가주택은 보통 지하1층~지상4층 규모로 하층부는 근린생활시설이 들어서고 상층부는 주택이나 원룸의 형태로 꾸며진다. 은퇴자들이 상가주택을 매입해 위층에서 직접 거주하며 건물을 관리하는 경우도 많아 수익률이 상대적으로 낮았다.
거래건수는 근린생활시설이 199건으로 전체 거래량의 절반을 차지했다. 이어 상가주택 92건, 신축용 건물(39건), 다세대 다가구 건물(31건) 순으로 거래가 활발했다. 또 사옥으로 사용하거나 구매 후 통임대를 주기위한 단독주택도 30건이 거래됐다. 문소임 리얼티코리아 과장은 “최근 단독주택이나 공장부지 등을 매입해 사옥용으로 사용하거나 새로운 건물을 신축하려는 수요가 늘었다”며 “이 경우 현재 수익률은 크게 의미가 없다”고 설명했다.
최근 5년간 중소형 빌딩의 수익률은 계속 떨어지는 추세다. 2012~2016년 1분기에 거래된 중소형 빌딩의 평균 수익률을 비교해보면 2012년 5.5%, 2013년 5%, 2014년 4.8%, 2015년 4%, 2016년 3.9%로 올해는 평균 수익률이 3%대까지 주저 앉았다. 하지만 같은 기간 중소형빌딩 수익률과 기준금리 차이는 줄곧 2.25%~2.4%포인트대를 유지하고 있어 저금리로 유동성이 풍부해지고 수요자들의 수익률 기대치가 낮아지면서 건물 매매가를 밀어 올렸다는 해석이 가능하다.
지난주 한국은행이 기준금리를 사상최저 수준인 연1.25%로 전격 인하함에 따라 중소형 빌딩의 가격은 더욱 상승할 것으로 예상된다. 그러나 중소형빌딩의 수익률이 악화되면서 이에 대한 경계론도 확산되고 있다. 임대수익이 가격상승을 뒷받침하지 못할 경우 수익률은 더욱 떨어질 수 있기 때문이다.
전문가들은 수익형 부동산의 경우 부동산 매매차익이 담보되지 않는 상황에선 철저히 수익률에 따른 매매 가격산정이 필요하다고 조언한다. 이명수 미래에셋생명 VIP마케팅팀장은 “무릎에 사서 어깨에 팔라는 투자공식이 있는데 지금 중소형빌딩과 같은 수익형 부동산 시장은 가격이 관자놀이까지 올라온 느낌”이라고 말했다.
[김기정 기자]