저신용자 중도금대출 안해준다

앞으로 은퇴한 고령자나 학생처럼 소득이 없거나 신용등급이 일정 수준을 밑도는 신규 분양 아파트 예비 입주자들은 은행에서 신규 중도금대출 승인을 거부당할 가능성이 커졌다. 일반 주택담보대출에 적용되는 총부채상환비율(DTI)을 충족하지 못하면 신규 분양을 받거나 분양권·입주권을 구입할 때 신중해야 한다.
금융당국 고위 관계자는 "이달 1일부터 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)가 집단대출 중도금대출에 대한 보증비율을 100%에서 90%로 하향하면서 시중은행들이 신용등급 7등급 미만이거나 소득 증빙이 안 되는 이들에 대한 대출을 본격적으로 제한할 예정"이라고 말했다. 금융당국 차원의 (공식적인) 규제가 별도로 이뤄지지 않았지만 은행들이 리스크 관리 차원에서 사실상 DTI 규제에 준하는 소득심사가 전면적으로 도입될 것이라는 설명이다.
실제로 기업은행은 이르면 다음달부터 신규 분양 아파트 예비 입주자들의 신용도(CB등급)에 따라 대출한도를 낮추거나 대출 자체를 거절하기로 내부 방침을 정하고 최근 세부 운영기준 검토에 들어갔다. 이와 별도로 도급 순위 중하위권 시공사나 분양률이 양호하지 않은 아파트 사업장에 대한 집단대출을 사실상 중단하기로 했다.
집단대출 금리도 오르는 분위기다. 통상 입주 시점에 이뤄지는 아파트 잔금 집단대출은 서너 군데 은행이 경쟁적으로 참여하기 때문에 일반 주택담보대출보다 금리가 낮은 편이다. 내년 초 입주를 앞둔 서울 소재 한 신규 분양 아파트 중도금 취급은행 영업점 직원은 "작년까지만 해도 집단대출 잔금 금리를 연 2.1%까지 내다보고 있었는데 최근 금융당국 규제 강화와 본사 지침에 따라 입주 시점 기준 3%대로 오를 것으로 보고 있다"고 분위기를 전했다.
금융감독원이 최근 시중은행들에 집단대출 차주(돈을 빌리는 사람)에 대한 소득자료 확인을 거듭 당부하면서 이미 일부 은행은 자체적인 DTI 규제에 들어갔다. DTI는 주택담보대출에 따른 연간 원리금상환액과 기존 대출의 이자총액을 연봉으로 나눈 비율로 수도권 아파트 기준 60%를 넘을 수 없다.
금감원에 따르면 은행권 집단대출 잔액은 지난해 말 110조3000억원에서 올해 6월 말 기준 121조8000억원으로 10.4% 증가했다. 같은 기간 일반 주택담보대출이 291조1000억원에서 298조원으로 2.4% 증가했다는 점을 감안하면 최근 주택담보대출 증가세를 집단대출이 주도해 왔다는 얘기다.
이미 국민은행 등 일부 은행은 DTI 60%를 넘는 차주에 대해 별도의 소득 확인을 거쳐 DTI를 충족하지 않는 차주를 재심사 대상으로 분류한다. 이 중 별도의 사업소득이나 부동산 재산이 있어서 사실상 상환 능력이 있다고 지점장이 판단하지 않는 이상 대출이 거절된다. 학생이나 은퇴 고령자처럼 아예 소득 자체가 없는 이들은 제외했다. 이 같은 소득심사를 하지 않던 나머지 시중은행도 집단대출 자체 규제에 나서기 시작한 것이다. 금융당국 관계자는 "상당수 은행의 리스크 관리 수준이 여전히 기대 이하라는 점을 부인할 수 없다"며 "은행 건전성 관리 차원은 물론이고 집단대출 증가세 완화 차원에서 지속적으로 은행들의 리스크 관리 수준을 모니터링할 것"이라고 경고했다.
이처럼 집단대출이 급증한 것은 일차적으로는 주택 공급이 늘어나고 있기 때문이지만 은행들이 상환 능력이 없는 이들에게도 대출 승인을 남발해 온 것도 영향을 미쳤다. 특히 입주 시점에 잔금을 낼 능력이 안 되는 예비 입주자들이 새 아파트를 전세로 돌리는 방식으로 저소득자들이 아파트를 취득하고 2년 뒤 양도소득세 없이 되파는 방식으로 대출 규제의 사각지대를 투기로 활용해왔다.
[정석우 기자 / 김효성 기자 / 노승환 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]