[콕콕 재테크] 11·3 부동산대책으로 달라진 청약제도…실수요자 투자팁

저금리에 따른 시중 유동자금 유입과 부동산 경기 부양책이 더해지면서 최근 2년 새 청약은 '로또'로 통했다. 최근 정부의 '11·3 부동산 대책'은 주택청약과 분양권 거래에서 투기 세력을 제거하는 데 초점이 맞춰졌다. 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자는 물론 분양권 거래로 자산 증식을 꿈꾸는 투자자들의 전략 수정이 불가피해졌다. 앞으로 꼭 챙겨야 할 청약 성공 전략을 왕십리 뉴타운 청약에 당첨된 정순우 기자가 짚어봤다.
◆ 대학 입학 선물로 청약통장을
부동산 경기에 따라 차이는 있지만 일반적으로 수도권과 지방 대도시의 신규 아파트는 분양가보다 실거래가가 높다. 같은 아파트라도 청약에 당첨된 사람이 그냥 구입한 사람보다 취득가가 낮을 가능성이 높다. 청약제도를 아는 사람과 모르는 사람은 출발선이 다른 셈이다. 청약에는 일단 청약통장이 필요하다. 과거에는 청약저축, 청약부금, 청약예금 등 종류가 다양했지만 2009년 5월부터 '주택청약종합저축'으로 통일됐다. 이 통장 하나로 공공·민간 유형에 관계없이, 모든 면적의 주택에 청약이 가능하다.
많은 사람이 취업 후에나 청약통장에 관심을 갖지만 청약통장은 성인이 되자마자 하나 장만해두는 것이 좋다. 청약통장 보유기간이 길어질수록 가점 혜택이 커지고 금리도 시중 예금보다는 높기 때문이다. 연간 납입액이 240만원 이하인 경우 40%는 소득공제도 받을 수 있어 절세 수단도 된다. 월 납입액은 최소 2만원까지 가능하지만 가급적 10만원 이상이 좋다. 청약자격 1순위가 되려면 수도권 기준 청약통장 가입 후 매월 2만원 이상씩 12회 이상 납입해야 한다. 총 납입금액은 지역이나 주택 규모에 따라 다르다. 서울과 부산의 전용면적 85㎡ 이하 아파트는 300만원 이상이어야 한다. 1순위 신청이 공급량보다 적으면 2순위 신청자들에게도 기회가 주어진다. 예전엔 청약통장이 없어도 2순위를 신청했지만 앞으로는 2순위도 청약통장을 써야 한다. 과거엔 다주택자나 비가구주도 요건만 갖추면 1순위 청약이 가능했지만 11·3 대책 이후 서울 25개구를 포함 37개 조정대상지역에서는 비가구주와 2주택 이상 소유한 자, 그 가구원의 1순위 청약이 제한된다.
또 최근 5년 내에 청약에 당첨(발표일 기준)된 사람은 조정지역에서 1순위 청약(입주자모집공고일 기준)이 금지된다.

◆ 실수요자에겐 기회…정밀타격형 분석해야
청약 1순위 조건이 까다로워지면 실수요자의 내 집 마련 가능성은 오히려 높아진다. 청약 당첨 후 분양권을 전매해 돈을 벌려는 투기수요가 설 자리가 좁아지기 때문이다. 단 치밀한 청약전략은 필수다.
20·30대라면 일단 청약 1순위 취득이 최우선이다. 1순위가 되면 본인이 살고픈 지역을 정하고 해당 지역 분양 예정 아파트에 대해 공부해야 한다. 인터넷 부동산카페를 참고해도 되지만 가급적 해당 지역을 직접 방문해 공인중개업소를 다니며 자문하는 게 좋다. 좋은 분양 일정이 생기면 연락을 달라며 친분을 쌓아둬야 한다.
청약 대상지를 골랐다면 당첨률을 높이는 데 집중해야 한다. 같은 단지라도 주택유형에 따라 분양 가구 숫자와 가격이 다르다. 대단지는 어떤 동은 지하철이나 상가로 직접 연결되나 어떤 동은 입구까지 한참을 걸어야 하기도 한다. 당연히 교통·편의시설과 가까우면 좋다. 하지만 이런 동은 누구나 선호하므로 역발상도 필요하다. 청약에 당첨되는 것이 1순위 목표다. 지난해 3월 청약을 실시한 왕십리 뉴타운 '센트라스' 주상복합의 경우 같은 전용면적 59㎡라도 2호선 상왕십리역과 연결되는 동의 경쟁률은 30대1에 달했던 반면 다른 동의 경쟁률은 4대1 수준이었다. 주응중 비전공인 대표는 "지하철역, 상가와 인접하면 편리하지만 반대로 유동인구가 많아 시끄러울 수도 있다"며 "편의성도 중요하지만 최소 요건을 충족한다면 청약 경쟁률이 덜한 쪽으로 하향 지원하는것도 현명한 전략"이라고 말했다.
40·50대라면 청약가점제를 적극 활용해야 한다. 청약가점제란 실수요자 중 집이 없으면서 부양가족이 많거나 연령이 높은 사람들에게 민영주택 일부를 우선 배정하는 제도다. 85㎡ 이하 주택 청약물량의 40%가 가점제로 배정된다. 전문가들은 서울처럼 가구 구성원 이 많지 않은 대도시 아파트 청약에서 가점제로 배정받을 수 있는 안정권을 60점대로 본다. 실수요자라면 목돈이 들더라도 분양권 전매에도 관심을 가져야 한다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "전매로 분양권을 얻어도 입주 후 추가 시세 상승이 있을 수 있으니 전매시장을 너무 도외시해선 안 된다"며 "계약 직전 포기하는 당첨자나 부적격 당첨자가 발생할 경우 나오는 미분양 물량은 선착순 배정되므로 청약에서 떨어져도 이런 기회를 노려야 한다"고 말했다.
◆ 투자는 반사이익·숨은 알짜 중심으로

11·3대책 타깃은 단기차익을 노리고 분양권을 수시로, 대량으로 전매하는 투기세력이다. 1주택자가 하는 재테크 차원의 투자까지 막힌 것은 아니다. 다만 강남3구와 강동구, 과천시는 입주 전까지 분양권 전매가 불가능해졌다. 서울 강북, 수도권 등 반사이익을 볼 지역이나 유망 단지 물색이 중요하다. 분양단지 인근 아파트 웃돈 시세는 판단에 좋은 준거가 된다.
강남4구를 제외한 서울은 풍선효과 1순위로 꼽힌다. 분양권 전매제한 기간이 6개월에서 1년6개월로 늘었지만 전매는 가능하기 때문이다. 마포구, 은평구, 영등포구, 성동구, 용산구 등 최근 재개발·재건축이 한창인 지역 청약경쟁률은 더 올라갈 수 있다.
[정순우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]