서울 평균 분양가 주택형 따지지 않고 올라…고분양가 지속은 ‘의문’

↑ 재건축 아파트 투자 열풍 한가운데 자리한 서초 반포·잠원동 아파트촌 전경.

서울 평균 분양가격이 2016년(1월~11월 누적) 기준 모든 면적 대에서 역대 최고가를 경신한 것으로 나타났다.
5일 주택업계에 따르면 올해 11월까지 전용 60㎡이하 소형과 60~85㎡ 중소형, 85㎡초과 중대형 등 모든 면적 대에서 역대 최고 분양가를 경신했다. 특히 3.3㎡당 평균 분양가격(이하 전용면적 기준)이 ▲60㎡ 이하 2320만원 ▲60~85㎡ 2005만원 ▲85㎡ 초과 2602만원 등을 기록하며 중소형과 중대형 등 모든 면적에서 사상 처음으로 2000만원을 돌파했다.
이같은 상승은 강남4구와 재건축의 힘이 컸다. 부동산114가 선정한 올해 평균 분양가격이 높았던 상위 10곳 중 9곳이 강남4구에 속했으며, 상위 5곳은 재건축 단지였다.
주택업계는 서울 평균 분양가격의 상승 원인이 강남 4구와 재건축이었다면 이의 상승동력은 정부의 안일한 정책이라고 평가한다. 강남 4구와 재건축 상승을 정부가 방관한 것이 아니라 오히려 적극적으로 끌어 올렸다는 것.
정부는 2014년 이후 재건축초과이익환수를 3년 동안 유예하고, 재건축 허용연한을 10년 단축(40년→30년)했다. 또 민간택지 분양가상한제 폐지 등 다양한 규제완화 정책들을 발표하며 주택시장에 투기수요를 적극 끌어들이는 결과를 초래했다. 실제 정부의 각종 시장호의적인 대책 이후 서울 강남일대 재건축단지의 사업진행에 속도가 붙으면서 서초구 잠원·반포와 강남구 개포 일대 재건축아파트의 일반분양 가격은 3.3㎡당 평균 4000만원을 넘어섰다.
하지만 계속 오를 것만 같은 서울 아파트 분양가 추세가 유지될 지는 ‘의문’이다. 시장이 호황세를 넘어 과열양상으로 치달으면서 정부가 분양권전매·재당첨 제한 등의 규제를 담은 11.3 부동산 대책을 발표했기 때문이다.
11.3 대책 여파는 컸다. 일반아파트는 매매가격을 중심으로 상승폭이 둔화되거나 보합을 기록 중이고, 재건축아파트 매매가격은 4주 연속 하락했다. 신규 분양시장도 예전처럼 분양가를 올리는 것이 쉽지 않아 보인다. 건설사들도 주변시세와, 정책, 시장 분위기 등에 크게 영향 받는 청약일정을 이달이나 내년으로 이월하고 관련 추이를 더 지켜보자는 분위기가 확산되고 있어서다.
여기에 지난달 24일 정부는 분양시장 잔금대출(집단대출)에 대해서 2017년 1월부터 분할상환 방식의 여신심사 가이드라인을 도입하기로 결정했다. 대출길을 막은 것이다. 이로 인해 투자수요가 빠진 분양시장에서 현재의 고분양가 현상이 지속되기란 여러 가지 면에서 쉽지 않을 것이라는 것이 주택업계의 시각이다.
윤지해 부동산114 연구원은 “신규 청약을 고려하는 수요자라면 규제 여파와 고분양가 부담감 등으로 당분간 분양권 프리미엄 형성이 어려운 국면에 진입했으므로 다소 신중하게 접근할 필요가 있다”고 조언했다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]