[시장 전망] 상가시장, 저금리·주택시장 규제에 ‘반사이익’ 기대

↑ 수도권 신도시 한 상가 전경. [매경DB]

수익형부동산의 대표 주자인 상가의 투자 열기는 내년에도 이어질 전망이다.
정부가 지난달 3일 발표한 ‘주택시장 안정화 관리방안(11.3대책)’이 주택시장에 집중되면서 투자자들의 유동자금이 상가시장으로 유입될 가능성이 높기 때문이다. 여기에 한동안 공공택지 공급이 중단되면서 이에 속한 상업용지 역시 비중이 줄며 결국 상가의 희소가치가 끌어오릴 것으로 예상된다.
내년 분양상가 중 단지 내 상가의 비율은 증가할 것으로 보인다. 통상 아파트 단지 내 상가 분양은 입주 1년 전부터 진행되는데 2017~2018년 아파트 입주물량이 증가하면서 단지 내 상가의 공급량도 덩달아 증가할 수 밖에 없어서다.
◆ 올해 137개 상가 분양, 전년 대비 37% 감소
13일 부동산114에 따르면 올해는 총 137개 상가가 분양됐다. 마곡, 위례, 동탄2신도시 등 수도권 택지지구를 중심으로 공급이 활발했던 전년(219개 상가)보다는 약 37% 줄었다. 이는 신규 택지지구 공급 감소, 직영 운영 체제 증가, 내수 경제 침체 등이 영향을 미친 것으로 풀이된다.
올해 상가공급은 특정지역에 공급이 집중되기 보다는 전반적으로 수도권 전역에 공급이 분산됐다는 특징이 있다. 권역별로는 전체물량의 61%가 수도권에서 공급됐다. 동탄2, 삼송, 미사지구 등 주요 택지지구에서 상가가 공급됐지만 물량은 많지 않았다. 유형별로는 근린상가 45개, 단지내상가 43개, 복합형상가 39개, 복합상가 5개, 테마상가 5개 순으로 공급량이 많았다.
올해 상가시장에서 눈길을 끄는 점은 분양 수는 전년보다 줄었지만 대규모 상가 비율은 높아졌다는 것이다. 실제 점포 수가 100개 이상인 대규모 상가가 전체 공급 상가(137개) 중 20개로 15%를 차지했다. 이는 상가 공급이 많았던 지난해(12%)보다 소폭 늘어난 수준으로 스트리트형, 테라스형 등 상가 유형이 다양해지면서 규모도 함께 커지고 있는 것으로 보인다.
올해 공급한 상가의 평균 분양가는 2217만원/3.3㎡으로 전년보다 12% 가량 하락했다. 상대적으로 분양가가 높은 서울이나 신도시 등 주요 택지지구 내 공급량이 줄면서 평균 분양가 수준이 하향 조정됐다. 권역별로는 수도권이 2252만원/3.3㎡으로 지난해 대비 17% 가량 낮은 반면, 지방은 전년(2136만원/3.3㎡)과 비슷한 수준을 보였다. 특히 서울은 평균 분양가가 2301만원/3.3㎡으로 3291만원/3.3㎡이었던 지난해보다 무려 30%나 줄었다.
올해 한국토지주택공가(LH)가 공급한 단지 내 상가는 총 134개 점포(23개 단지, 특별공급 제외)로 3년 연속 공급량이 줄었다. 권역별로는 수도권에서 10개 단지, 지방에서 13개 공급됐다. LH 단지 내 상가는 입주민을 배후수요로 확보할 수 있고 공급가도 민간 상가보다 저렴해 인기가 높은 편이다. 실제 올해 LH 단지 내 상가도 유찰 없이 모두 주인을 찾았다. LH에 따르면 평균 낙찰가율은 190%, 점포당 평균 내정가격은 1253만원/3.3㎡, 평균 낙찰가격은 2707만원/3.3㎡이다.
◆ 상가, 유동자금 잡으려면 “업종·점포별 입점 여부 잘 파악해야”
정부의 11.3대책에 따른 반사효과와 상업용지 품귀 현상 등으로 투자자들의 상가시장에 대한 관심은 더욱 높을 것으로 예상된다. 하지만 미국 금리 인상 우려 등 대내외적인 변수가 존재하는 만큼 신중한 접근은 필수다. 상가시장이 소비경제와 맞닿아 있는 상품이기 때문이다.
상가업계는 상가 유형이 다양해지고 규모도 커지는 추세에서는 어떤 업종이 입점하느냐가 상가 활성화를 좌우할 것으로 내다봤다. 대규모 상업시설은 공동주택 등 배후가구수 이상의 소비력을 필요로 하기 때문에 외부 수요를 유인할 수 있는 차별화된 업종 경쟁력은 필수다. 특히 앵커점포의 역할이 중요하다. 점포 간 업종 구성과 컨셉 매칭, 주력 업종의 전략이 배후수요와 주요 타겟군에 적합해야 집객효과가 극대화될 수 있어서다.
김민영 부동산114 연구원은 “최근 주목을 받는 상가들의 대부분은 상가의 규모 보다는 특정 점포(앵커점포)의 인기가 상가 활성화에 가장 큰 영향을 미쳤다”면서 “철저한 시장 분석과 전략적 접근으로 상가 업종을 구성(MD)해야 안정적인 투자수익이나 임대수익이 발생할 수 있다”고 조언했다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]