국민연금이 5층 상가건물 산 까닭은

↑ 지난해 말 국민연금이 캡스톤자산운용을 통해 259억원에 매입한 청담동 상가건물. [김호영 기자]

국내 최대 기관투자가인 국민연금이 최근 중소형 리테일(상업용) 빌딩을 잇달아 매입했다. 대형 업무 시설에 대한 포트폴리오 집중을 완화하고 수익성을 제고하기 위한 시도로 해석된다. 국민연금은 수천억 원대 규모의 오피스 빌딩 위주로 투자해 오던 부동산 시장의 '큰손'이어서 이례적 행보라는 평가가 나온다.
10일 부동산 업계에 따르면 국민연금은 캡스톤자산운용을 통해 지난달 22일 강남구 청담동 '영인빌딩'을 259억원에 매입했다. 대지면적 기준 3.3㎡당 1억770만원 수준이다.
이 건물엔 유명 스테이크 전문점 울프강스테이크하우스와 라운지바인 디브릿지 등이 영업을 하고 있다. 지하 4층~지상 5층 건물로 지하 3층을 실제 1층으로 사용하고 있다.
임대료, 관리비 등을 합친 총수익률(캡레이트)은 5%로 인근 청담동 상가 건물 수익률(2~3%)에 비해 높은 편이다.
앞서 국민연금은 지난해 9월과 10월 코람코자산신탁을 통해 서대문구 창천동과 노원구 중계동에 위치한 건물을 각각 740억원, 470억원에 매입했다. 두 건물 모두 상가 빌딩이다.
국민연금은 국내 대체투자 중소형 리테일 부동산 위탁운용사로 코람코자산신탁, 캡스톤자산운용 등 2개사를 선정했다. 또 투자 대상을 정하지 않은 상태에서 일단 투자펀드를 조성한 후 투자 대상을 모색하는 블라인드 펀드 형태로 운영하기로 했다.
국민연금 외에도 행정공제회, 지방재정공제회, 교직원공제회 등 연기금이 최근 800억원 이하 국내 중소형 리테일 빌딩에 국한해 매입을 시도하는 중이다.

연기금의 이 같은 행보는 기존 오피스 빌딩의 공실률이 높아지고 수익률이 떨어지자 투자 포트폴리오 다양화 차원에서 고위험·고수익 구조의 공격형 투자에 나선 것으로 해석된다. 국민연금은 지난해 말 중소형 오피스 빌딩 3곳을 매각했다.
양미아 세빌스코리아 전무는 "과거 기관투자가들의 관심사는 오피스에 집중돼 있었지만, 수요보다 신규공급이 많아지고 가격이 올라가면서 수익률이 3~4%대까지 떨어지자 수익률이 상대적으로 높은 상가 건물 쪽으로 관심이 옮아갔다"고 말했다.
하지만 국내 대형 쇼핑몰은 롯데, 신세계, 현대 등 대기업들이 독점하고 있는 상황이다. 대형 상가 건물의 공급 물량이 부족하다 보니 어쩔 수 없이 연기금과 같은 '큰손'도 중소형 빌딩으로 시선을 돌린 것으로 보인다.
이에 맞춰 자산운용사들도 건물 매입 후 임차인을 변경해 수익률을 높이거나 공실이 있는 건물의 리모델링을 통해 가치를 높여 재매각하는 밸류애드(Value-add·가치 증대) 형태의 투자전략을 짜고 있다. 국내외 유명 소매업소의 플래그십 스토어가 들어설 수 있는 강남역, 청담동, 명동, 홍대, 가로수길 등 핵심 5대 상권이 1차 관심지다.
김성순 쿠시먼앤드웨이크필드 상무는 "핵심 5대 상권을 중심으로 유명 소매 브랜드에 건물을 장기간 통임대를 주는 사례가 늘어났고 웬만한 오피스보다 임대가 안정적이라는 점이 부각되면서 리테일 빌딩 인기가 높아졌다"고 말했다.
부동산 업계에선 국민연금이 그동안 개인 자산가들의 시장이던 200억원대 건물까지 눈높이를 낮춰 투자한 것에 주목한다. 이들 중소형 상가 건물은 관리가 쉽지 않고 경기에 민감해 그동안 안정성을 중시하는 연기금의 투자대상이 아니었다.
이진석 리얼티코리아 상무는 "국민연금이 임차인 관리가 쉽지 않은 200억원대 상가 빌딩을 구매한 것은 이례적"이라며 "개인 거래 위주였던 중소형 상가 건물 시장에 연기금 같은 '큰손'이 등장하면서 여러 개의 중소형 건물을 묶어서 펀드에 통매각할 수 있는 구조를 만들어 주는 부동산 자산관리업이 성장할 것"으로 예상했다.
[김기정 기자 / 용환진 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]