부동산 임대업자도 앞으론 대출원금 분할상환해야

◆ 가계부채 후속 대책 ◆

정부는 가계대출 시장의 '새로운 뇌관'으로 부상 중인 자영업 대출을 적극 관리하기 위해 자영업자에게 초점을 맞춘 가계부채 대책을 사실상 처음으로 내놨다. 하지만 치킨, 커피숍, 피자, 빵집, 음식점 등 비교적 손쉽게 창업할 수 있는 업종들이 극심한 불황으로 직격탄을 맞고 있는 데다 자영업 중 가장 비중이 큰 부동산임대업도 최근 시장 상황이 악화되고 있어 이번 대책이 얼마나 실효성을 거둘지 미지수라는 전망이 나온다.
부동산임대업에 특화된 여신심사가이드라인이 도입되면 3년 이상 대출을 받은 사람들에 한해 매년 원금의 30분의 1 이상을 분할상환하는 방식이 이르면 하반기부터 도입될 것으로 보인다. 거치식 대출보다 상환 구조를 깐깐하게 조정해 대출 비중을 단계적으로 줄여가겠다는 것이 이번 대책의 취지다. 부동산임대업은 지난해 시장 상황이 좋아지자 무리하게 대출을 받아서 원룸, 오피스텔 등에 투자하는 사례가 많았던 것으로 파악됐다. 특히 소규모 부동산임대업은 가계 주택담보대출과 자영업자 대출 경계선에서 아슬아슬한 줄타기를 하면서도 가계 주택담보대출과 달리 여신심사가이드라인을 전혀 적용받지 않았다.
실제로 통계청에 따르면 작년 말 현재 자영업자 대출 가운데 부동산임대업 비중이 약 39%로 가장 많고, 사업자대출의 부동산임대업 증가율은 연평균 23.0%로 급등하고 있다. 이는 전체 사업자대출 증가율인 10.9%를 크게 웃도는 수준이다.
이와 함께 주택연금(역모기지론)을 신탁 방식으로 가입할 수 있게 돼 가계부채의 부담이 다소 줄어들 것으로 보인다. 현재는 부모 중 한 명이 사망해도 생존 부모에 대한 주택 단독 상속을 자녀들이 동의하지 않거나 평균 340만원에 달하는 등기·취득세 비용으로 생존 배우자에 대한 주택연금 자동 승계가 불가능하다. 하지만 주택연금의 신탁 방식 가입이 허용되면 주택 소유자인 배우자의 생전 신탁으로 자녀 동의와 무관하게 비용 부담 없이 주택연금 승계가 이뤄진다. 금융위원회는 주택연금을 신탁 방식으로 가입할 수 있도록 올해 안에 한국주택금융공사법 개정안을 국회에 제출할 예정이다. 이에 따라 앞으로는 주택 소유자인 아버지가 주택연금 가입 시점에 배우자에게 주택연금이 자동 승계되도록 일명 유언대용신탁을 활용할 수 있다. 주택연금 가입자 사망 이후 자녀의 동의 여부와 무관하게 주택연금이 배우자에게 승계됨으로써 가족 간 불협화음을 원천적으로 차단할 뿐 아니라 각종 등기·취득세 비용을 절감할 수 있게 될 것으로 보인다.

↑ 불경기와 한파가 겹치면서 경기도 내 한 신도시 상가가 썰렁한 모습을 보이고 있다. [매경DB]

도규상 금융위 금융정책국장은 "주택연금은 주요 노후 소득원이자 부채 상환 부담을 완화하는 효과도 있다"고 법 개정 취지를 설명했다. 주택연금 가입자는 2012년 5013명에서 지난해 1만309명으로 급증한 데 이어 올해부터 2025년까지 모두 47만명이 새롭게 주택연금에 가입할 것으로 추산된다. 또 금융위는 주택 소유자 본인뿐 아니라 배우자 명의 대출도 상환한 후 주택연금 가입이 가능하도록 오는 3월까지 관련 제도를 정비할 계획이다.
이와 함께 올해 하반기부터 성과상여금 같은 불규칙적인 소득 비중이 높은 주택 구입자들의 주택담보대출 한도가 기존보다 줄어든다. 수도권 아파트 주택담보대출한도 산정을 위한 총부채상환비율(DTI)은 연간 원리금상환액을 연간 소득으로 나눈 비율이다. 소득이 낮을수록 DTI(상한 60%)가 올라가 대출한도가 줄어든다.
금융위는 강연료 등 일시적·불규칙적 소득을 소득 환산 때 전액 인정하지 않고 일정한 감면율을 적용하는 '신(新)DTI'를 올해 하반기부터 적용할 예정이라고 최근 발표한 바 있는데, 일시적·불규칙적 소득의 또 다른 예시로 성과상여금을 적시했다.
자영업자에 대한 대출관리를 강화할 뿐 아니라 맞춤형 지원도 확대한다. 이를 위해 금융당국은 자영업자 대출에 대한 업종별·유형별 미시분석을 실시할 계획이다. 은행권 외에도 카드론 등 제2금융권 대출까지 모니터링해 자영업자가 도움이 되는 '자영업자 대출 데이터베이스(DB)'를 구축할 방침이다. 이를 바탕으로 여러 관계부처를 통해 자영업자를 위한 자금 지원과 사업 컨설팅이 가능할 것으로 보인다.
[정석우 기자 / 박윤예 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]