지난 9일 서울시가 송파구의 주요 재건축 단지인 잠실주공5단지의 초고층 재건축 가능성을 언급하면서 일대 부동산 시장이 들썩이고 있다. 하지만 "50층 재건축안이 사실상 서울시를 통과한 것이나 다름없다"는 등 자의적 해석이 난무하면서 시장의 혼란이 가중되고 있다. 이와 관련해 시는 "지금 재건축안으로는 통과가 어렵다"는 기존 주장을 고수하고 있다. 반면 내년으로 예정된 재건축초과이익환수제 부활을 피하기 위해 일정을 서둘러야 하는 조합은 "층고제한 수용을 검토하고 주상복합 용도 문제도 시와 논의하겠다"며 다소 유연한 입장이다.
송파구 잠실주공5단지는 1978년 입주가 시작돼 현재 30개동, 3930가구로 최고 50층, 6483가구로 재건축한다는 계획이다. 단지 전체가 35층 층고제한 규제를 받는 3종 일반주거지역에 위치해 있다. 조합은 3종 주거지역에 위치한 11개 동을 35층 이상 최고 50층 아파트로 재건축하겠다는 계획이다. 조합은 또 이와 별개로 지하철 2호선 잠실역 인근 4개동을 3종 주거지역에서 준주거 지역으로 한 단계 종상향해 50층 주상복합건물을 짓겠다는 구상이다.
하지만 서울시는 "조합이 내놓은 재건축 계획안으로는 50층 건립이 힘들다"는 입장이다. 3종 주거지역 아파트의 최고층수는 35층이라는 기존 시의 입장을 재확인한 것이다. 시 관계자는 "잠실5단지 전체가 35층 층고제한에서 풀려 50층으로 지을 수 있다는 주장은 사실과 다르다"고 강조했다. 다만 시는 잠실역 인근 일부 지역을 준주거지역으로 종상향해 35층 이상으로 짓는 것에 대해서는 원론적 차원에서 가능성을 열어 놓고 있다.
서울시 아파트 높이 관리 기준에 따르면 준주거지역은 35층 이상 주상복합건물을 지을 수 있다. 실제 서울시가 제시한 압구정 정비계획안에도 지하철3호선 압구정역 1번 출구 쪽 현대6·7차 지역 일부를 준주거로 종상향해 최고 40층 높이의 주상복합 건물을 짓는 방안이 포함돼 있다.
잠실5단지가 속한 잠실지역은 특히 지하철과 상업시설이 밀집한 광역 중심지이기 때문에 일부 용지를 준주거지역으로 변경할 경우 51층 이상 주상복합건물의 건축도 가능하다. 김학진 서울시 도시계획국장이 전날 브리핑을 통해 "잠실5단지 재건축 아파트에 광역중심에 해당되는 기능들이 도입된다면 준주거지역으로 변경할 수 있다고 본다"고 밝힌 것도 같은 맥락이다. 하지만 시는 현재 조합이 제출한 재건축안에 포함된 주상복합건물의 용도가 종상향을 위한 광역중심지 역할에 부적합하다는 판단이다. 시는 광역중심에 적합한 공공·상업시설이 들어가야 하지만 조합이 제시한 주상복합 건물에는 우체국 등 기본시설만 포함돼 있다는 설명이다. 일부에서는 제2롯데월드가 위치한 잠실사거리에는 컨벤션, 쇼핑, 전시 등 광역중심지 역할을 할 수 있는 용도의 건물이 들어서야 '종상향'이 가능하다는 분석도 내놓는다. 김 국장은 "광역중심 용도라는 것은 공공이 원하거나 필요로 하는 것으로 잠실이라는 지역의 중심성을 높일 수 있는 것"이라며 "이 부분은 도시계획위원회에서 추가적인 논의가 필요하다"고 설명했다.
조합이 제출한 안에는 임대주택 공급 없이 학교용지, 문화시설, 공원 등 공공시설물 기부채납을 통해 용적률을 기존 230%에서 법적상한인 299%까지 높이겠다는 계획도 담겨 있다. 하지만 시는 임대주택을 추가하는 등 조정이 필요하다는 입장이다.
시 관계자는 "잠실5단지 재건축 계획안은 35층 층고제한, 준주거 종상향, 용적률 상향을 위한 임대주택 문제, 주차장, 출입구 문제 등 수정 보완해야 할 사안들이 많았다"고 밝혔다. 최고 50층 허용기대감으로 잠실5단지 매매가격도 등락을 거듭하고 있다.
부동산114에
따르면 작년 10월 15억2000만원까지 올라갔던 잠실 5단지 전용면적 76.49㎡의 매매가격은 11·3 부동산대책이 나오면서 14억3000만원까지 급락했다. 인근 A 부동산중개업소 관계자는 "서울시 기자회견 후 급매물이 사라지고 호가도 오르고 있다"고 말했다.
[김기정 기자 / 용환진 기자 / 김강래 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]