선분양, 美·英·濠서도 활성화…분양권 전매는 제한

많은 사람들이 선분양제는 한국에만 있는 독특한 제도라고 알고 있지만 사실과 다르다. 미국, 영국, 호주 등 선진국은 물론 말레이시아, 베트남 등 신흥국 국가별로 약간씩 차이는 있지만 선분양 방식의 주택공급시스템은 전 세계적으로 널리 통용되고 있다. 하지만 공사대금은 사업자 자체적으로 확보하고 분양권 전매가 금지되는 등 국내 선분양제와는 차이가 있다.
미국에서는 대형 주택 건설사업 중심으로 사업자가 초기자금을 확보하기 위해 선분양을 실시하곤 한다. 사전 예약을 통해 전체 주택가격의 20~30% 정도를 공사 기간 중에 받지만 분양권 전매는 허용되지 않는다. 사업자는 공사대금 확보를 위해 청약금과 금융권 대출을 활용하는데, 예약률이 높으면 대출금리를 낮출 수 있어 사전 수요자 확보가 중요하다.
캐나다 역시 착공 전 주택가격의 10%를 보증금으로 내고 주택을 구입하는 선분양 제도가 있다. 중도금은 별도로 없으며 사업자는 계약자를 확보한 후 필요한 건설자금을 금융권에서 조달한다. 미국과 마찬가지로 계약자 확보에 따라 대출 조건이 달라진다. 이 때문에 사업자는 분양가 할인, 인지세·예치금 지원, 모기지 상품 알선 등의 인센티브를 내세우며 선분양 계약자를 유치한다. 영국도 캐나다와 거의 같은 구조의 선분양제가 있다. 특이한 점은 사전 계약자가 주택 설계에 본인의 선호를 반영할 수 있다.
호주에서도 설계도면만 있는 상태에서 주택가격의 10%를 보증금으로 내고 구입할 수 있다. 특이한 점은 입주를 확정하고 잔금을 지불하기까지 보증금에 대한 이자를 수분양자가 받게 된다. 호주 역시 공사대금은 계약자를 확보한 후 금융권에서 조달하는데 선분양 계약자가 많아야 금리가 저렴하기 때문에 다양한 인센티브가 제공된다.
프랑스는 연간 30만~40만가구 규모의 신축 주택이 분양되는데 이 중 15만가구 정도가 설계도면 상태에서 선분양된다. 프랑스 정부는 사업자가 선분양하기 위해서는 의무적으로 공사 완공에 대한 보증에 가입하도록 규정하고 있다.
김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "다른 나라에도 선분양 제도가 있지만 사업자 자체 신용으로 금융을 일으켜서 공사비를 충당한다는 점이 우리와 다른 점"이라며 "우리도 사업장별 분석을 통해 때로는 과감하게 투자할 수 있게끔 금융시스템의 선진화가 선행돼야 한다"고 말했다.
[정순우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]