"임대수입 줄더라도 체험공간 마련해야"

"한국에서는 소비 공간으로 쇼핑몰 인기가 높지만 미국에서는 문화 공간으로 더 주목받아요. 건물주는 체험의 기회를 주는 임차인을 적극 유치해야 합니다."
미국 리테일 부동산업계 '구루'로 통하는 데이비드 지알러넬라 세빌스스터들리 전무는 최근 매일경제와 가진 인터뷰에서 이같이 밝혔다. 지난 30년간 쿠시먼 앤드 웨이크필드와 CBRE 등을 거쳐 최근 세빌스 미국법인으로 옮겨 부동산 입지와 판매전략을 컨설팅하며 아·태 지역 유통기업들의 미국 진출을 돕고 있다.
리테일 부동산에서 그가 가장 주목하는 변화는 온라인 매출 비중이 급증하는 현상이다. 온라인이 리테일을 주도하는 '이테일(eTail)' 시대가 열리면서 점포에서 브랜드를 경험한 뒤 온라인에서 구매하는 형태가 더 늘어날 전망이다.
빌딩주에게 가장 매력적인 임차인은 물론 신용도가 높은 기업이다. 현금 흐름이 좋아 꼬박꼬박 임차료를 낼 자금 여력이 있는지가 중요하다. 하지만 그게 전부가 아니다. "수익성만 놓고 본다면 건물을 잘게 쪼개 우량 임차인으로 채워야겠지만 이용자에게 즐거운 경험을 주지 못한다면 결국 우량 임차인도 떠납니다. 한국에서는 극장이나 서점이 집객을 책임지는 '앵커 테넌트' 역할을 하고 있죠? 앞으로는 일반 패션 브랜드 중에서도 즐거운 경험을 선사하는 기업이 있다면 적극 유치해야 할 겁니다."
나이키나 아디다스가 대표적이다. 이들 브랜드 일부 매장은 실내에 롤러스케이트장이나 운동기구를 마련해 운동화를 신고 간단한 운동을 즐길 수 있게 해준다. 물론 이 같은 체험이 가능하려면 넓은 공간을 한 임차인에게 몰아줘야 한다. 빌딩주 입장에서 단기적인 수익성이 다소 저해될 수 있다. "무조건 수익성을 희생해 체험 공간을 주라는 것이 아니라 지하 1~2층이 우량 임차인에게 인기가 없을 수 있는데 이 공간을 1~2개 임차인이 모두 쓸 수 있게 해주고 대신 재미있는 체험 공간을 만들게 한다면 건물 전체에 가져다주는 집객 효과가 커집니다."
일반인의 수익형 부동산 투자는 굳이 지금 잘되는 곳을 뒤쫓아 투자할 필요는 없다고 조언했다.
"뉴욕시를 보면 소위 잘사는 지역과 못사는 지역 격차가 고착화되는 것은 아니에요. 우범지역이었던 할렘이 환골탈태했고, 놀리타 지역에도 특성화된 거리가 조성되고 있죠. 이미 낙후한 지역에 수익형 부동산을 갖고 있다면 팔지 말고 기다리세요. 기다린 시간에 대한 보상을 머지않아 받을 겁니다."
[용환진 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]