`돈되는` 분양권 3대 조건…희소성·낮은 가격·택지지구

■ 2014년이후 분양한 서울 67개단지 분석

↑ 서울 종로구 돈의문 뉴타운을 재개발한 `경희궁 자이` 전경. 최근 3년간 서울에서 분양한 주요 아파트 중 경희궁 자이의 분양권 가격이 가장 많이 오른 것으로 나타났다. [매경 DB]

강북 뉴타운 재개발 대표 주자인 '경희궁 자이'가 최근 3년간 서울에서 분양한 주요 아파트 중 분양권 가격이 가장 많이 오른 것으로 나타났다.
서울 종로구 돈의문 뉴타운을 재개발한 경희궁 자이는 분양 이후 39.3% 올라 5억원대 분양권에 웃돈(프리미엄)이 3년 새 2억원이나 붙었다. 경희궁 자이의 시세 상승은 서울 중심부라는 주요 지리적 이점뿐만 아니라 그동안 새 아파트 공급이 없어 '희소성'이 주목받은 결과로 분석된다.
또 주변 시세보다 상대적으로 가격이 낮거나 대규모 택지지구에 공급된 아파트의 분양권 가격도 큰 폭으로 올랐다.
28일 매일경제신문이 국토교통부 실거래가 자료 등을 기초로 2014년 이후 분양된 서울 주요 아파트 67개 단지의 분양권 웃돈을 분석한 결과다. 이번 조사에선 분양권 전매제한이 풀린 단지를 대상으로 올해 1분기(1~3월) 같은 층에서 거래된 사례를 살펴봤다. 같은 단지의 같은 평형이라도 층에 따라 분양가와 거래가가 10~30% 정도 차이 날 수 있기 때문이다.

연간 상승률 기준으로 웃돈이 가장 많이 붙은 단지는 경희궁 자이였다. 이 아파트는 2014년 11월 분양 당시 3단지 1층 전용면적 59.75㎡의 분양가가 5억4850만원을 기록했다. 이후 올해 1월 같은 평형 같은 층수의 아파트가 7억6430만원에 거래됐다. 웃돈이 2억1580만원이나 붙은 것으로 분양 이후 가격이 39.3% 상승해 연 16.5% 올랐다. 경희궁 자이 4단지 9층 전용 45.87㎡도 분양가 4억3480만원에서 웃돈 1억4836만원이 붙어 지난 1월 거래됐다. 분양 이후 누적 상승률 34.1%, 연간 상승률로 환산하면 14.5% 올랐다.
신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "종로 돈의문 뉴타운처럼 서울 주요 재개발·뉴타운 지역은 입지는 좋으나 건물이 낡고 오래돼 주거환경이 좋지 않았다"면서 "새 아파트라는 희소성이 부각된 가운데 전반적인 주거환경이 개선된 점이 가격 상승 요인"이라고 설명했다.
성동구 옥수동·금호동과 동작구 흑석동 재개발 물량도 웃돈이 크게 붙었다. 2015년 분양 당시 7억2400만원이었던 옥수동 e편한세상옥수파크힐스 전용 84.51㎡ 15층은 웃돈이 1억4600만원 붙어 올해 2월 8억7000만원에 거래됐다. 연간 13.8% 오른 것으로 분양 이후 20.2% 상승했다. 같은 해 분양된 금호동 4가 힐스테이트금호 전용 84.92㎡는 웃돈 1억1023만원, 금호동 1가 e편한세상신금호 전용 84.93㎡는 웃돈 1억원이 붙어 연 10% 이상 높은 상승률을 보였다.
지난해는 동작구에서 분양된 아파트 단지의 웃돈 상승이 두드러졌다. 흑석동 흑석뉴타운 재개발 단지인 아크로리버하임 전용 59.92㎡ 9층은 분양 후 7개월 만인 올 2월 웃돈이 4210만원 올라 매매됐다. 지난해 7월 당시 분양가는 6억2180만원으로 상승률은 6.8%, 연으로 환산하면 11.9%에 달한다. 인근 흑석뉴타운 롯데캐슬에듀포레 전용 59.57㎡도 지난해 6월 분양가 5억6500만원에서 올 3월 웃돈이 3280만원 붙어 거래됐다.

영등포구 신길뉴타운 7구역 재개발 단지인 '래미안에스티움'(2014년 분양) 전용 84.97㎡와 중구 만리동 만리1구역 재개발 단지인 '서울역 한라비발디 센트럴'(2016년 분양) 전용 84.97㎡도 주요 입지에 새 아파트라는 장점이 부각되며 각각 1억6383만원, 8900만원의 웃돈이 붙었다.
강남 3구에서는 주변 시세보다 분양가가 낮게 책정된 물건들의 웃돈 상승폭이 컸다. 강남구 수서동 강남더샵포레스트(2014년 분양)는 11층 전용 146.69㎡의 웃돈이 무려 4억230만원이나 붙어 지난 1월 15억4170만원에 거래됐다. 또 서초구 반포동 아크로리버파크(2014년 분양) 전용 59.97㎡, 송파구 가락동 송파헬리오시티(2015년 분양) 전용 84.99㎡도 주변보다 상대적으로 낮은 분양가가 주목받으며 각각 3억2000만원과 1억1985만원의 웃돈이 붙어 올해 초 거래됐다. 강남더샵포레스트(연 12.9%), 아크로리버파크(연 13%), 송파헬리오시티(연 10.2%) 모두 연 10% 이상 가격이 오르고 있다.
도로, 학교, 공원 등 기반시설이 체계적으로 공급된 대규모 택지개발지구도 인기다. 송파구 위례중앙푸르지오(2014년 분양) 전용 84.74㎡는 1억4744만원(연 9.4%), 강서구 마곡힐스테이트마스터(2015년 분양) 전용 59.99㎡는 8246만원(연 9.4%)의 웃돈이 붙었다.
반면 용산구에서 분양된 단지들은 전반적으로 성적이 좋지 않았다. 2014년 분양된 용산구 래미안용산과 용산푸르지오서밋은 연 1%의 분양권 상승률을 보여 거의 웃돈이 형성되지 못했다. 용산 국제업무지구 개발이 무산된 충격이 가시지 않고 있기 때문이다.
[김기정 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]