문재인이 키운다는 미니재건축도 초과이익환수제 적용 못피한다

서울 강북에 위치한 한 소형 아파트 주민들은 올해 초 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(빈집특례법)'이 국회를 통과했다는 소식을 듣고 재건축에 도전해볼 요량으로 법을 살펴보고 그냥 포기했다. 특례법을 적용받는 소규모 재건축도 초과이익환수제 적용 대상에 포함된다는 사실이 법 조항에 있었기 때문이다.
민간 주도 도시재생을 유도하기 위해 마련된 특례법이 내년 2월 시행을 앞두고 있는 가운데 일부 사업이 재건축 초과이익환수제를 적용받아 파장이 예상된다. 소규모 단지 특성상 개발이익이 적은데 그마저 국고로 환수당할 수 있다는 심리적 부담감은 집주인의 사업 참여 의지에 악영향을 미칠 것으로 보인다.
10일 법제처 국가법령정보시스템에 따르면 빈집특례법 부칙에는 재건축 초과이익환수에 관한 법률 적용 대상에 '소규모 재건축사업'이 추가됐다. 법령에서 언급한 소규모 재건축 사업이란 기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 사업을 의미한다.
문재인 더불어민주당 대선후보가 발표한 도시재생 뉴딜정책의 수혜지역으로 주목받는 노후 주거지가 주요 대상이다. 아직 시행령을 마련 중이기 때문에 '소규모'에 대해 명확한 기준은 없지만 주무부처인 국토교통부는 200가구 미만 수준으로 검토하고 있다. 한두 동짜리 아파트나 빌라 단지가 주로 해당된다.
정부는 특례법을 통해 주민 20명 이상 동의만 있으면 주민협의체로 사업을 시행할 수 있게끔 요건을 완화했다. 안전진단과 조합설립추진위원회 설립 단계를 생략할 수 있어 사업 추진 기간이 2년가량 줄어 평균 7년이 되면 지지부진하던 사업이 탄력을 받을 것으로 기대된다.
하지만 초과이익환수제 적용은 상당수 소규모 재건축 후보지에 심리적 부담이 될 전망이다. 소규모 재건축은 입지와 규모 등의 이유로 재건축 후 기대할 수 있는 가치 상승도 제한적이다. 이 때문에 거주민들의 재건축 의지가 약하고 사업 속도도 더딜 수밖에 없다.
자율주택정비, 가로주택정비 등 다른 미니 재건축은 초과이익환수 대상에서 빠져 형평성 문제도 있다. 자율주택정비는 단독·다세대주택 2가구 이상이 함께 추진하는 재건축이고 가로주택정비는 도로로 둘러싸인 지역의 단독·공동주택 20가구 이상이 추진하는 재건축이다.
제해성 국가건축정책위원회 위원장은 "소규모 정비사업이 활성화되지 못하는 것은 근본적으로 개발이익을 기대할 수 없기 때문인데 개발이익을 환수하겠다는 발상은 시장에서 좋은 평가를 받기 힘들 것"이라고 꼬집었다.
반면 국토부 관계자는 "재건축 전체를 대상으로 한 제도인 만큼 예외는 있을 수 없다"며 "소규모 단지가 초과이익환수제를 적용받는 일은 드물 것"이라고 말했다.
[정순우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]