올해 프라임 오피스 넘친다…작년보다 4배↑

↑ 1분기 프라임 오피스 공실률이 14.2%까지 치솟은 여의도 빌딩가 전경. [매경DB]

올해 서울 프라임 오피스 빌딩의 공급 물량이 지난해의 4배가 넘는 규모인 것으로 조사됐다. 빌딩 관리 업체들은 수개월의 렌트프리(무상 임대 서비스)를 제공하며 임대료 수준을 유지하려 애쓰고 있지만 수익률 하락과 공실률 상승을 막기에는 역부족인 모습이다.
15일 부동산 컨설팅 업체인 컬리어스와 세빌스코리아 등에 따르면 올해 서울에서 공급되는 프라임 오피스는 173만3258㎡로 지난해 39만2594㎡의 4배가 넘는다. 각종 오피스와 연구 지원 시설이 들어서는 마곡LG사이언스파크 86만1610㎡를 합친 수치다. 프라임 오피스 공급량은 2000년 집계 이후 가장 많다.
그동안 송파구 잠실·신천은 프라임 오피스 공급이 거의 없었다. 하지만 올해는 초대형 오피스빌딩인 롯데월드타워와 타워730이 나란히 올해 3월에 사용 승인을 받으면서 프라임 오피스 시장에 지각 변동이 예상된다. 롯데월드타워 14층부터 38층까지 들어서는 오피스는 연면적이 16만8595㎡로 지난해 강남(GBD) 여의도(YBD) 구도심(CBD) 등 3대 권역에 공급된 전체 프라임 오피스 공급량(13만9000㎡)을 뛰어넘는다. 전문가들은 "롯데월드타워, 마곡LG사이언스파크 등이 입주하는 올해 상황이 여의도 IFC 준공에 따른 영향으로 공실률이 급증했던 2012년 3분기 때와 유사하다"고 분석했다.
이에 따라 기존 프라임 오피스 빌딩의 공실 우려도 커졌다. 종로 그랑서울에서 임차하고 있던 KEB하나은행은 올여름 을지로 신사옥으로 이전할 예정이다. 여의도 전국경제인연합회 빌딩도 조직 축소로 발생한 공실 문제 해결이 불가피하다. 잠실 롯데월드타워 오피스에는 롯데 계열사가 대거 입주했지만 아직 절반 가까이 공실로 남아 있다.

마포까지 포함한 여의도 권역에서는 KTB자산운용이 미래에셋생명으로부터 매입해 개발한 K타워가 최근 준공했다. K타워의 약 60%는 SK증권 사옥으로 사용되고, 남은 면적 일부는 한국휴렛팩커드(HP)에 임대됐다. 여의도의 공실률은 14.2%로 치솟았다.
특히 올해는 3대 권역 외에도 용산·서초 등 기타 권역에서 새로 공급되는 프라임 오피스가 많다. 아모레퍼시픽은 서울 중구 수표동 시그니쳐타워에서 용산 신규 사옥으로 올해 말 이전한다.
이에 따라 서울 전체 프라임 오피스 공실률 상승이 눈에 띈다. 작년 1분기 12.8%였던 공실률은 올해 1분기 14.1%로 1.3%포인트 증가했다. 프라임 오피스의 전용면적 3.3㎡당 임대료는 17만7900원으로 전년 동기 대비 0.7% 증가했으나 렌트프리 등을 고려한 실질 임대료는 감소했을 것이라는 게 업계의 일반적 시각이다. 부동산 컨설팅회사가 취합하는 임대료 통계에는 대외적으로 공개되는 '마케팅 임대료'가 잡히지만 렌트프리 등을 고려한 계약 임대료는 현실적으로 공식적인 집계가 어렵다. 유명한 컬리어스 리서치파트장은 "1분기 소비자물가 상승률이 2012년 2분기 이후 약 5년 만에 2%대를 회복했지만, 신규 오피스 공급량 급증 등 영향으로 임대료는 전년 동기 대비 0.7% 상승에 그쳤다"고 말했다.
유 파트장은 "프라임 오피스 공급이 늘어나면 렌트프리를 감안한 실질 임대료는 내려가게 된다"며 "공실률 문제는 프라임 오피스보다 A·B급 오피스빌딩에서 좀 더 부각될 것"이라고 말했다. 프라임 오피스가 저렴해지면 프라임의 아래 등급인 A·B급 오피스빌딩에 있던 회사들이 프라임 오피스로 옮아갈 수 있기 때문이다. 서울 삼성동에서 NC타워 등 A급 빌딩에서 임차하고 있던 쿠팡이 이달 초 잠실 '타워730'으로 이전한 것이 대표적 사례다.
[김기정 기자 / 용환진 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]