상가·오피스텔·꼬마빌딩…`예금금리+α` 매력 여전

◆ 대선이후 재테크 / 부동산 / 수익형 부동산 투자는 ◆

대선 이후에도 상가, 오피스텔, 꼬마빌딩 등 '수익형 부동산' 인기는 당분간 계속될 것으로 예상된다. 기대수명이 길어지면서 은퇴 후 고정수익을 찾는 실버세대가 많아지고 있기 때문이다. 특히 종합자산관리계좌(CMA) 머니마켓펀드(MMF) 등에 들어가 있는 단기 부동자금 규모가 1010조원에 달하고 상대적으로 수익률이 낮은 예금이나 채권, 증시보다는 수익형 부동산 시장에 자산가들 눈길이 이어지는 상황이다.
신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "상가, 오피스텔, 꼬마빌딩 등 수익형 부동산을 구매하려는 대기 수요는 많은 편"이라며 "예금금리가 1%대를 유지하고 증시가 박스권을 탈출하지 못하는 상황이 계속되면 수익형 부동산 외에는 다른 투자대안이 없다는 자산가들의 심리가 강해질 것"이라고 예상했다.
수익형 부동산 투자대상은 매매가 대비 임대료가 높고 유동인구가 많아 임차수요가 풍부한 곳을 찾는 것이 기본이다. 지하철역 개설이나 공원 조성, 기업 입주 등 개발 호재가 있는지 꼼꼼히 따져봐야 한다. 중장기적으로 문래·성수 등 준공업지역 토지나 구분상가도 눈여겨볼 필요가 있다. 지식산업센터나 주상복합이 들어서면서 상주인구가 늘어날 가능성이 높기 때문이다.
수익형 부동산에 투자할 때는 대출을 적절히 활용해야 한다. 투자수익률도 임대수익에서 대출이자를 뺀 금액을 실투자금으로 나눈 값으로 계산된다. 예상 임대수익률이 대출이자율보다 높은 경우 대출금액을 늘리게 되면 실투자금이 적어져 투자수익률이 크게 올라간다. 또 대출을 통해 세금혜택도 누릴 수 있다.
다만 대출금리가 오르고 있는 점은 수익형 부동산 시장에도 적신호다. 대출 규모는 예상되는 임대수익률과 대출이자율을 비교해 결정해야 한다.
대출비율을 지나치게 높게 잡을 경우 이자 감당이 버거워질 수 있고, 향후 금리 상승 폭만큼 수익률이 떨어진다는 점을 명심해야 한다. 임대수입에 대한 비과세 혜택을 줄인다거나 보유세 인상, 전월세상한제와 계약갱신청구권 등 정책 리스크가 대선 이후 수익형 부동산 시장에도 영향을 미칠 것으로 예상된다. 또 총부채상환비율(DTI)이나 주택담보인정비율(LTV)을 축소하거나 원금과 이자를 함께 갚는 금융규제를 더욱 강력하게 적용할 경우 수익형 부동산 시장엔 타격이 불가피하다.
이상혁 상가정보연구소 연구원은 "기대수익률을 계산할 때 대출금의 이자비용, 세금, 공실 발생 리스크, 관리비 등 비용 요소들을 충분히 반영해야 한다"고 조언했다.
[김기정 기자 / 용환진 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]