`리셋` 상계동…정비사업으로 변신 채비

↑ 최근 관리처분인가를 받고 이주를 준비 중인 상계주공 8단지. 상계주공아파트 중에선 재건축이 가장 빠른 단지로 조합은 연내 분양을 목표로 하고 있다. [매경DB]

서울 노원구 상계동 일대의 재개발·재건축 등 도시정비사업이 발걸음을 떼고 있다. 낡은 단독주택가를 탈바꿈시키는 뉴타운 사업이 곳곳에서 진행 중이고, 상계주공아파트 단지도 내년 대부분 재건축 연한을 채운다.
4일 부동산 업계에 따르면 상계동에서 재개발·재건축 사업을 진행하고 있는 곳은 모두 6곳(뉴타운 5개, 주공아파트 1개)이다. 이 중 세 곳은 이주가 진행 중이거나 이주를 앞두고 있다.
사업 속도가 가장 빠른 곳은 상계역과 당고개역 사이에 위치한 상계4구역이다. 지난해 관리처분인가를 받고 이주가 시작됐다. 전용면적 48~104㎡, 762가구의 아파트를 대우건설이 시공할 계획이다. 이 중 493가구가 일반분양 물량으로, 올해 하반기 공급될 예정이다. 뉴타운 구역으로 지정된 지 12년 만에 본격적인 정비사업 움직임이 시작되는 셈이다. 상계6구역도 작년 관리처분인가를 받고 이주를 준비 중이다. 롯데건설이 전용면적 57~130㎡, 모두 924가구의 아파트를 짓는다.
상계 1·2·5구역은 조합이 설립됐다. 세 구역 모두 내년 사업시행인가를 받는 것을 목표로 사업을 추진 중이다. 상계1구역은 1300여 가구, 5구역은 2230가구의 대규모 아파트를 짓는 계획을 추진한다. 당고개역 역세권인 상계2구역도 지하 2층~지상 29층 아파트 23개 동 2200여 가구를 만들 계획이다. 상계동 A공인중개업소 관계자는 "2구역이 지난해 시공사 선정 무효 판결을 받는 등 어려움을 겪고는 있지만 일단 세 곳 모두 사업을 정상적으로 진행 중"이라고 설명했다.
모두 4만가구에 이르는 상계주공아파트 중에선 주공8 단지가 가장 빠른 움직임을 보이고 있다. 조합 측은 올해 이주를 시작할 계획이다. 상계주공아파트 단지 중에선 유일하게 조립식으로 지어진 곳으로, 안전진단을 2004년 통과해 상계동 일대 아파트 재건축의 스타트를 끊었다. 한화건설이 모두 1062가구로 재건축할 예정이다. 일반분양 물량은 80가구로, 조합 측은 연내 분양을 목표로 하고 있다.
상계주공아파트 단지 대부분은 1987~1988년 지어졌기 때문에 올해부터 내년 사이에 재건축 연한이 일제히 돌아온다.

8단지 다음으로 움직임이 활발한 곳은 5단지다. 8단지와 마찬가지로 5층 이하 저층으로만 이뤄진 데다 공급면적(37㎡)보다 대지지분(40.3㎡)이 넓다. 최근 재건축사업을 추진하는 준비위원회도 들어섰다. 다만 2종 일반주거지역(용적률 최대 200% 적용)이어서 사업성 측면에서 점검이 필요하다.
재건축 기대감에 상계주공아파트 가격도 상승세다. 8단지 전용 31㎡ 기준 시세는 약 2억5000만원으로 1년 전에 비해 5000만원 정도 올랐다.
그동안 상계동은 서울 동북권 중심지 중 하나이면서도 노후 저가주택지라는 이미지를 벗지 못했다. 15년 이상 된 노후 아파트 비율이 92.71%로 매우 높을 뿐만 아니라 서울 업무지구로의 접근이 불편하기 때문이었다. 부동산114에 따르면 상계동이 포함된 노원구의 3.3㎡당 평균 매매가격은 1253만원(4월 21일 기준)으로 서울시 25개 자치구 중에서 21위다. 최근 10년간 서울 아파트 3.3㎡ 평균 가격이 10.2% 오르는 동안 상계동은 3.7% 상승하는 데 그쳤다.
전문가들은 새 아파트단지가 들어서면 동북권 주거 수요가 이동할 가능성을 예상한다. 서울시가 상계동과 근처 도봉구 창동 일대 98만㎡를 동북권 신경제중심지로 조성할 계획이어서 주변 개발 기대감도 있다. 서울시는 동북권 창업센터와 지식형 첨단산업단지 건립, 동부간선도로(창동~상계 구간) 지하화, 창동역 일대 복합문화공연시설 건립 등을 추진 중이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "동북권 신경제중심지 조성사업으로 약 8만여 명의 일자리를 창출할 계획이라 상계동 아파트 재건축 시기와 맞물리면 파급효과가 있을 것"으로 내다봤다.
다만 상계주공 대부분이 용적률이 높아 재건축 사업성이 떨어지는 게 단점이다. 재건축 사업을 할 때 용적률이 높으면 용적률 상향을 통해 일반분양 가구 수를 늘리기 어려워 수익성이 낮다. 실제로 상계주공아파트들은 8단지와 5단지, 공무원단지인 15단지를 제외하면 대부분 용적률이 평균 180~200%에 이른다. 서울 내 다른 지역보다 낮은 주택가격도 걸림돌로 꼽힌다. 상계동 B공인중개업소 관계자는 "상계주공 분담금을 계산하면 재건축보다 리모델링이 더 낫다는 의견도 있다"고 귀띔했다.
[손동우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]