재건축 초과이익환수제 내년부터 부활…추가 유예 검토 안해

◆ 6·19 부동산대책 / 실수요자 주택대출 Q & A◆

↑ 19일 정부서울청사에서 열린 주택시장 안정 대응 방안 관련 관계부처 합동 브리핑에서 고형권 기획재정부 제1차관(왼쪽 둘째)이 발언을 하고 있다. 왼쪽은 김용범 금융위원회 사무처장. [한주형 기자]

6·19 부동산 대책은 지난해 발표된 11·3 대책과 마찬가지로 국지적 과열이 나타나는 지역의 청약 가수요를 걷어냄으로써 시장 안정화를 꾀하는 데 방점이 찍혔다. 하지만 일부 실수요자 입장에서는 전략 수정이 불가피해졌다. 실수요자가 챙겨야 할 6·19 대책의 주요 사항을 Q&A 형태로 정리했다.
Q 올해 1월 1일 이후 입주자모집공고분 분양 아파트부터 여신심사 선진화 가이드라인이라는 것을 도입한다고 들었다. 이번에 총부채상환비율(DTI)이 도입된다는데 무슨 차이인가.
A 여신심사 선진화 가이드라인은 아파트 입주 시점에 받는 집단대출의 잔금대출에 대해 원금 분할상환(1년 이내 거치 허용) 등이 의무화한다는 얘기다. 이전에는 길게는 10년까지 거치식 대출이 됐다. DTI는 아직 도입 이전이라 올해 1~6월 중 입주공고된 분양 아파트의 경우 본인이 원금을 갚을 수 있는 능력이 없더라도 대출 승인이 났다. 하지만 7월 3일 이후 서울 등 조정대상지역 입주자모집공고분 아파트부터는 DTI가 도입된다. 50%라는 DTI 규제 비율을 충족하지 못하면 대출 승인 자체가 안 난다.
Q 세 자녀와 아내, 부모님이 같이 살아야 해서 서울 외곽에 40평대 6억원짜리 아파트를 구입할 계획이다. 소득은 6000만원 미만이고 무주택 가구주이며 생애 최초 주택 구입 예정자인데 대출한도가 4억9000만원에서 4억2000만원으로 줄어드는가.
A 그렇다. 조정대상지역인 서울과 과천, 광명, 부산 일부 지역 등은 집값이 5억원을 초과한다면 무조건 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 60%로 강화된다. LTV 규제의 기존 비율(70%) 유지를 위해서는 집값이 5억원 이하이면서 부부 합산 소득 6000만원 이하(생애 최초 기준 7000만원 이하), 무주택 가구주라는 요건을 각각 만족해야 하기 때문이다.
Q 5억원 초과 아파트라 LTV 비율이 70%에서 60%로 강화되는 관계로 어쩔 수 없이 매매가를 조금 올려잡았다. 올린 매매가 기준으로 대출이 되나.
A 반드시 그렇다는 보장이 없다. 보통 대출한도 산정을 위한 기준 가격은 매매계약서상 매매가와 KB시세 등 감정가 중 낮은 가격 기준이다. 매매가를 아무리 높여잡아도 KB시세보다 높다면 그 가격은 담보가치 산정을 위한 기준 가격으로 인정되지 않는다.
Q 이번에 조정대상지역으로 추가된 광명시 아파트를 최근 구입하기로 하고 계약금의 10%를 지급했다. 사정상 잔금일을 8월 말로 잡았는데 강화된 LTV·DTI 규제를 적용받나.
A 대출 신청을 늦어도 7월 3일 이전까지 해야 강화 이전 비율(LTV 70%, DTI 60%)을 적용받을 수 있다. 7월 3일이 월요일이므로 사실상 금요일인 6월 30일까지 은행 등에 대출을 신청해야 한다. 문제는 상당수 은행이 대출 신청일과 대출 실행일의 간격을 50일 이내로 잡는다는 점이다. 공인중개사, 매도인과 협의해 잔금일을 8월 초 정도로 앞당길 필요가 있다. 그렇지 않으면 강화된 규제 비율로 대출을 받아야 한다.

Q 7월 3일부터 실행되는 대출이 대상인가, 아니면 신청된 대출인가.
A7월 3일 이전 대출 승인이 완료된 대출은 이전 규제를 적용받는다. 예전에 제도를 변경할 때도 그렇게 했다. 시행 시기를 전후로 해서 대출 실행이 아니라 신청 기준으로 통상 적용한다. 대출받는 데 문제가 없다면 대출 신청에서 승인까지 2~3일, 승인에서 대출 실행까지 통상 2~3일 정도 걸린다. 따라서 신청부터 실행까지 일주일 정도 잡으면 된다. 금융당국과 은행들 간에도 혼선이 있어 가이드라인을 이르면 20일께 마련할 방침이다. 보수적으로 접근해 가급적 이번주 안으로 대출 신청을 마무리지을 필요가 있다.
Q 지방은 DTI 규제를 받지 않는데, 부산 해운대가 조정대상지역이다. 이 지역에 다음달 이후 입주자모집공고가 나는 분양 아파트에 청약하면 DTI 규제를 받는가.
A 지방이기에 앞서 조정대상지역이기 때문에 해당 분양 아파트는 50%의 DTI 규제를 받는다. 서민·실수요층 요건을 갖추면 이 비율이 60%로 완화된다.
Q 경기도 하남시는 조정대상지역에 속하는데 전매제한기간 강화 등 부동산규제를 받는 공공택지다. 이 지역 민간택지에 분양을 신청하면 LTV·DTI 강화 대상인가.
A 서민·실수요층 요건이 아니라면 강화 대상이다. 조정대상지역은 민간택지냐 공공택지냐 구분 없이 10%포인트씩 강화된 LTV·DTI가 적용된다.
Q 이미 입주자모집공고가 나서 건설 중인 조정대상지역 아파트 분양권을 금명간 전매하려고 한다. 대출 규제 대상인가.
A 7월 3일 이전까지 분양권 전매를 위한 모든 절차를 마친다면 기존 규제를 적용받는다. DTI 심사 의무화 대상도 아니고 LTV 규제 비율도 기존 비율(70%)을 적용받는다. 하지만 분양권 전매가 7월 3일 이후로 넘어간다면 60%의 LTV 규제와 50%의 DTI를 적용받는다.

Q 이주비대출과 중도금대출, 잔금대출에 각각 적용되는 LTV와 달리 DTI는 잔금대출에만 도입된다. 이때 중도금대출까지는 DTI 심사 없이 대출받을 수 있는 건가.
A 그렇게 생각하면 곤란한 상황에 처할 수 있다. 이주비대출과 중도금대출은 일정 기간 이자만 내는 대출인 반면 잔금대출은 원리금을 나눠 갚는 게 원칙이다. 잔금대출에 DTI를 도입하는데 심사를 잔금대출 시점에 했다가 승인이 나지 않으면 입주를 포기해야 하는 사태가 벌어질 수 있고, 이런 입주 예정자가 많아지면 입주대란으로 이어져 입주자와 건설사가 모두 큰 피해를 보게 된다. 따라서 금융당국은 청약 당첨 직후 1차 중도금 납부 이전에 심사해 가부를 결정할 계획이다. 따라서 미리 DTI 심사를 통과하기 어렵다고 판단되면 청약 자체를 하지 않는 게 좋다. 당첨되고 입주를 포기하면 일정한 불이익이 있기 때문이다.
Q 실거주 목적으로 구입하고 싶은 아파트가 있는데 소유권이전등기일이 9월 말은 돼야 할 것 같다. 양도세를 면제받기 위해 9월 말 이후에 소유권이전등기를 하고 싶어한다. 은행들의 대출신청 가능 기간(실행일 기준 50일 이내)을 감안하면 7월 3일 이전에 미리 신청할 수도 없다.
A 7월 말이나 8월 초 정도에 매도인이 해당 아파트를 은행에 담보로 제공하고 매수인 명의로 제3자 명의 주택담보대출을 받는 방법이 있다. 전세금에 상응하는 금액만큼 중도금을 내고 매수 예정자가 미리 세입자로 입주하고 소유권이전만 9월 말에 이뤄지면 된다. 이 경우 대출 실행일이 8월 초라 이달 안에 대출을 신청할 수 있고 강화 이전의 규제 비율을 적용받을 수 있다.
■ 서울 분양권 전매금지, 19일 모집공고 아파트부터 적용
전매제한 강화 Q & A
Q 청약제도 조정은 언제부터 시행되나.
A 개정된 제도 중 서울 21개 구에 대한 전매제한기간 강화는 대책 발표일인 19일 입주자모집공고분부터 적용된다. 19일 이전에 입주자모집공고를 실시한 주택은 적용되지 않는다. 새로 조정지역에 편입된 광명과 부산 기장·부산진구의 1순위 제한, 재당첨 제한은 주택공급규칙 개정안 시행 후 입주자모집승인 신청분부터 적용된다. 개정은 입법예고, 규제개혁위원회 심사, 법제처 심사 등의 절차를 거치며 지난해 11·3 대책의 경우 발표 12일 후인 15일부터 적용됐다.
Q 서울에서 기존 분양된 아파트나 추후 분양될 아파트 전매제한은.
A 지난해 11·3 대책 이전 청약이 완료된 아파트의 경우 6개월이 지났기 때문에 분양권 전매가 자유롭다. 11·3 대책 이후 청약된 아파트는 강남4구는 입주 시까지, 나머지 지역은 당첨일로부터 1년6개월이 지난 후 전매가 가능하다. 19일 이후 입주자모집공고가 나가는 아파트 분양권 전매는 소유권이전등기 전까지 금지된다.
Q 부산 분양권 전매는 언제 제한되나.
A 민간택지에 대한 분양권 전매제한은 주택법 개정이 완료돼야 가능하다. 현재 관련 법 개정안이 국회에 계류 중인데 정부는 하반기 통과가 가능할 것으로 전망하고 있다.
Q 조정지역이 해제되는 시점은.
A 시장 상황을 지속적으로 모니터링해 조정지역으로 선정된 이유가 해소됐다고 판단되면 제외 여부를 검토할 계획이다.
Q 오피스텔로 풍선 효과가 우려되는데.
A 오피스텔은 법상 주택은 아니지만 실질적으로 주택시장과 맞물려 돌아간다. 아직까지는 세금 규제 수준에서 관리하는 것이 적정한 것으로 본다. 추후 실거래가 신고 등에서 문제가 발생하는지 철저히 모니터링할 계획이다.
Q 재건축 초과이익환수제 적용을 유예해야 한다는 목소리가 있는데.
A 초과이익환수제에 따른 부담금은 관련법에 의거해 올해 말까지 부과가 유예되는 것으로 내년 1월부터 정상적으로 부과가 시작된다. 추가적으로 부과 유예를 검토할 계획은 없다.
Q 공적임대주택 확대는 어떻게 되나.
A 매년 17만가구의 공적임대주택 공급을 위한 계획을 수립 중이다. 이와 관련해 세부적인 계획을 머지않은 시점에 발표할 계획이다. 아울러 노년층, 청년, 신혼부부 등 저소득 취약계층의 주거 문제와 관련된 전반적인 청사진도 함께 발표할 예정이다.
[정석우 기자 / 박윤예 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]