[8.2대책] 투기과열지구 6년 만에 재등장…재건축·재개발 `정조준`

서울 강남 재건축 시장의 집값을 잡을 구원투수로 투기과열지구 재등판했다. 2011년 말 서울 강남과 서초, 송파구 등 강남 3구에서 해제된 이후 6년 만이다.
정부는 2일 서울 25개구 전역과 경기도 과천, 세종시(행정중심복합도시 건설지)를 투기과열지구로 묶는 8·2 대책을 발표했다.
투기과열지구는 재건축 조합원 지위 양도가 조합설립인가 이후 전면 금지되고 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 내려가는 등 20개 가까운 규제가 동시에 적용되는 초강력 규제다.
원래 규제 개수는 14개였으나 이번에 규제가 추가되면서 규제 수가 19개로 늘어났다.
투기과열지구에서 LTV·DTI가 40%로 강화되지만 주택담보대출이 이미 있는 세대원에 대해서는 30%로 더 낮추고 무주택 서민은 50%로 여유를 주는 등 차별화된 규제가 적용된다. 투기과열지구와 거의 겹치는 청약조정대상지역에 청약 규제 등이 거의 다 들어 있어 이번 투기과열지구 지정 효과는 재건축과 재개발 등 정비사업에 쏠릴 것으로 보인다.
재건축 조합원 지위 양도 금지는 재건축 시장에 강력한 타격을 줄 수 있다. 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 금지돼 아파트를 팔 수 없기 때문이다. 이번 대책에선 특히 조합원 지위 양도(소유권 이전) 제한 예외 사유 중 주택 소유 기간을 2년에서 3년으로 늘렸다. 다만 투기과열지구 지정(3일) 이전에 재건축 예정주택의 매매 계약을 하고, 아직 소유권 이전 등기를 하지 않은 경우 기존과 같이 조합원 지위의 양수를 허용할 방침이다.
이와 함께 지금까지 전매 제한이 없었던 재개발이나 도시환경정비사업의 조합원 입주권도 앞으로 투기과열지구에선 관리처분계획 인가 후부터 소유권이전 등기 때까지 전매를 할 수 없게 된다. 재개발 조합원 분양권 전매제한 규정이 새로 도입되는 것이다.
국토부는 이를 위해 '도시 및 주거환경정비법'을 개정할 예정이며, 개정안 시행 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 규제가 적용된다.
또한 투기과열지구 내 정비사업의 일반분양이나 조합원 분양에 당첨된 세대원은 지구 내 정비사업 분양분에 대한 재당첨이 5년간 금지된다. 현행 같은 조합 내에서 조합원의 주택 공급 수는 1주택으로 제한됐으나 조합을 달리하면 분양분 당첨에 제한이 없었다. 정비사업 분양분에 당첨되기 위해 다수의 정비사업 예정 주택을 사들이는 투기수요가 증가한 이유도 이 때문이다.
이는 도정법 개정안이 시행된 이후 신규로 정비사업 예정 주택을 취득하거나 정비사업 일반분양에 당첨된 세대원에게 적용된다.
2015년 폐지된 주택거래신고제의 일부 내용도 투기과열지구에 도입됐다. 거래가액 3억원 이상 주택이나 분양권, 입주권을 사면 기존 신고 내역 외에 자금조달계획과 입주계획을 추가로 제시해야 한다.
국세청 등 관련 당국은 이 자료를 토대로 주택 구입 자금출처를 확인함으로써 증여세 등 탈세를 조사하고 전입신고 등과 대조해 위장전입, 실거주 여부 등을 파악할 방침이다.
투기과열지구보다 한단계 낮은 규제를 가하는 투기지역도 이번에 서울 강남 4구 등 11개구와 세종시에 적용되면서 5년여 만에 부활한다. 투기지역은 2012년 5월 서울 강남 3구가 마지막으로 해제되면서 지금껏 유명무실했다.
앞으로 이들 11개 투기지역에서는 양도소득세 가산세율이 적용돼 1가구가 주택과 조합원 분양권을 합해 3개 이상 보유하면 양도세율이 10%포인트 가산된다. 또 비사업용 토지를 보유한 경우에도 양도세율이 10%포인트 높아진다.
국토부에 따르면 내년 4월 이후 투기과열지구와 투기지역이 중복 지정된 곳은 투기지역 요건의 가산세율과 투기과열지구 요건의 중과세율을 비교해 높은 것이 적용된다. 투기과열지구에서는 또 주택담보대출 건수가 1건으로 제한됐으나, 이번에 제한 기준이 '동일차주'에서 '세대당'으로 더욱 강화됐다. LTV·DTI 한도도 40%로 낮아진다.
정부는 투기과열지구나 투기지역으로 지정된 곳은 일단 올해 도시재생 뉴딜 사업 선정 대상에서 제외하기로 했다. 집값 급등을 우려한 조처다. 정부는 올해 말 전국 110곳의 도시재생 뉴딜 사업지를 선정할 예정이나 서울에서는 한 곳도 나오지 못하게 됐다.
이와 함께 정부는 전국에서 재개발 사업 시 임대주택 의무비율 하한을 서울은 10%, 다른 지역은 5%로 설정함으로써 임대주택 공급을 촉진키로 했다. 그동안 유예됐던 재건축초과이익 환수제는 예정대로 내년 1월 1일부터 재시행된다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]