8·2부동산대책 Q&A

■ Q '청약과열' 부산, 규제대상서 왜 빠졌나…A 정부 "분양권 전매제한 효과 본후 판단"

↑ 이번에 투기과열지구와 투기지역에 처음으로 포함된 용산구 일대 전경. 용산공원 등 개발호재와 재개발·재건축아파트가 많아 최근 가격이 급등한 곳으로 꼽힌다. [이승환 기자]

Q:작년 11·3 대책과 이번 8·2 대책의 차이점은.
A:청약시장 과열 완화가 11·3 대책의 핵심이었다면, 8·2 대책은 재건축·재개발 아파트 등에서 나타나는 국지적 과열 해소와 다주택자 투기 거래 근절에 무게중심을 뒀다.
Q:최근 청약이나 매매시장에서 과열을 보였던 부산·분당이 투기과열지구에서 빠진 이유는.
A:부산도 정량적 요건으로는 투기과열지구로 지정될 수 있었다. 하지만 투기과열지구는 여러 규제가 종합적으로 적용되기 때문에 최대한 신중하게 선정했다는 게 정부 설명이다. 또 올해 말 민간택지 분양권 전매제한이 시행되기 때문에 그 영향을 지켜볼 필요가 있었다는 게 정부 설명이다. 정량 요건을 충족한 지역 중 최종적으로 선정되지 않은 지역이 있는데 과열이 심화되면 추가로 지정할 수 있다. 추가 지정은 조정대상지역 중에서 될 가능성이 높다.
Q:대책 발표 전 재건축 아파트를 샀는데 아직 소유권 이전등기를 못했다면.
A:투기과열지구 지정일인 3일 전까지, 발표날인 8월 2일까지 재건축 예정 주택의 매매계약을 체결한 경우 조합원 지위를 양수받을 수 있다. 꼭 잔금을 다 납부하지 않았더라도 매매계약을 체결했다면 가능하다. 8월 2일까지 계약한 재건축 아파트 매매는 영향이 없다.
Q:투기지역 대출이 가구당 1건으로 제한되는데 2건부터 LTV·DTI가 30%로 적용된다고 한다. 어떤 경우인지.
A:투기지역에서 중복으로 2건의 대출은 불가능하지만 투기지역이 아닌 지역에서 주택담보대출이 있으면서 투기지역 내에서 추가로 대출받는 건 가능하다. 이때 추가 대출은 LTV·DTI 30%가 적용된다.
Q:기존에 투기지역에서 가구별로 두 건 이상 대출을 받은 경우는.
A:이번 대책은 신규 대출에 적용되므로 기존 대출은 영향이 없다. 다만 만기 연장은 제한될 수 있다.
Q:서울 공급 확대 대책은 없나.
A:정부는 향후 3~4년간 서울 주택 공급이 충분하다고 판단하고 있다. 1인 가구에 맞춘 소형주택과 셰어하우스 공급을 준비 중이며 재건축·재개발도 정상적인 수익이 보장되는 범위에서 추진될 수 있어 향후 공급 부족 문제는 없을 것으로 보고 있다.
Q:1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건으로 추가된 '2년 실거주'의 대상과 거주기간 산출 기준은.
A:대책 발표날 다음날인 3일부터 신규로 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대해 거주기간 요건이 적용된다. 취득 기준은 잔금 납부이며 잔금을 납부하기 전 소유권 이전 등기가 이뤄졌다면 등기 시점부터 2년을 계산한다.
Q:1주택자가 보유한 주택의 소재지가 매도 시점에 조정대상지역에서 제외돼도 거주 요건을 충족해야 하나.
A:취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이라면 해제되더라도 거주 요건을 충족해야 1가구 1주택 양도소득세 비과세가 적용된다.

Q:재건축 조합원 지위 양도는 무조건 금지되나.
A:재건축 사업이 지연될 때는 가능하다. 조합 설립 후 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유했을 경우, 사업시행인가 후 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유했을 경우 조합원 지위 양도가 가능하다.
Q:집단대출에 대한 LTV·DTI가 기존 수분양자의 중도금 대출에도 적용되나.
A:집단대출 규제는 대책 발표일 이후 입주자 모집 공고가 되는 단지부터 적용되기 때문에 현재 수분양자는 제외된다.
Q:강화된 LTV·DTI 규제는 언제부터 적용되나.
A:원칙적으로 금융당국의 감독규정 개정안이 시행된 다음부터 받는 대출에 대해 강화된 LTV·DTI 규제가 적용된다. 이는 8월 중하순으로 예상된다. 다만 일부 시중은행에서 이보다 앞서 강화된 규정을 적용할 수도 있으므로 대출이 필요한 사람은 빨리 은행을 방문하는 것이 좋다.
Q:앞으로 집을 살 때는 모두 자금조달계획을 내야 하나.
A:투기과열지구에서 분양권이나 주택 3억원 이상이면 자금조달계획 신고 대상이 된다. 신고대상이 될 경우 부동산거래 신고를 할 때 자금조달계획서를 추가로 제출해야 한다.
Q:해외 주재원으로 나가서 다주택자 양도소득세 중과가 억울한데 예외는 없나.
A:1가구 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 일반 양도소득세율(현행 6~40%)에 10%포인트(3주택 이상 보유자는 20%포인트)를 가산하고, 장기보유특별공제(현행 10~30%) 적용도 배제한다. 다만 예외 규정도 있다. 정비구역 내 주택이 아닌 기준시가 1억원 이하 주택, 지방 3억원 이하 주택과 상속일로부터 5년이 경과되지 않은 주택, 사원용으로 종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택, 근무상 형편이나 취학·질병요양 등 사유로 1년 이상 거주하고 직장 문제·학업·치료 문제가 해소된 후 3년 내 팔 경우 등이다. 또 결혼이나 노부모 봉양을 위해 합가한 날로부터 5년이 경과되지 않은 주택도 양도세 중과세가 적용되지 않는다. 다주택자 양도소득세 중과세는 내년 4월부터 시행된다.
[정리 = 박인혜 기자 / 김강래 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]