서울·세종·과천 LTV·DTI 40%로…투기지역 주택대출 가구당 1건 제한

◆ 8·2 부동산대책 / 주택대출 얼마나 줄어드나 ◆

이번 조치는 기존 투기지역·투기과열지구에 대한 규제 내용보다 훨씬 강력하다는 평가를 받는다. 은행업 감독 규정에 따르면 투기지역 아파트 기준 주택담보대출비율(LTV)은 최저 40%이며 대출 만기가 10년 이하이거나 10년 초과 대출이더라도 담보가액이 6억원을 초과하는 거치식 대출에 한해 적용됐다. 투기과열지구는 3년 이하 단기 대출에만 LTV가 50% 적용됐다. 10년 이상 분할상환 대출의 경우 투기지역과 투기과열지구 모두 LTV가 70% 적용됐다.
투기과열지구와 투기지역 지정제도가 도입된 2002~2003년 당시는 지금처럼 원금분할상환 방식 대출이 보편화하지 않았기 때문에 이 같은 규제가 파급력을 가질 수 있었지만 지금은 여신심사 선진화 가이드라인 도입으로 거치식 단기대출에 대한 규제만으로는 대출 조이기 효과를 달성할 수 없다. 따라서 8·2 대책은 대출 만기, 분할 상환(거치) 여부 등과 무관하게 일률적으로 LTV와 총부채상환비율(DTI)을 40%로 강화했다.
시행 시점(대출 상담 완료 시점 기준)은 정부 보도자료가 3일부터라고 표현한다. 하지만 공식적으로는 보름가량 걸리는 은행업 감독규정 등 규정 개정 이후, 잠정적으로는 광복절 직후부터다. 엄밀히 말하면 3일부터 14일께까지는 은행들이 투기지역 아파트에 60%와 50%의 기존 LTV·DTI를 적용해도 법적인 문제는 없다. 서울·세종·과천 소재 주택을 담보로 한 대출이 한 건 이상 있을 경우 해당 지역 주택을 담보로 한 또 다른 주택담보대출에 대해서는 각각 30%의 LTV·DTI가 적용된다.
투기과열지구이면서 투기지역은 아닌 지역, 예컨대 서울 구로구·금천구·서대문구 등 14개 자치구, 경기도 과천시 소재 주택에 대한 담보대출이 그 대상이다. 투기지역의 경우 해당 지역 주택을 담보로 한 대출 자체가 가구 기준 1건으로 제한된다. 주택담보대출을 가구당 1건으로 원천적으로 제한하는 것이 8·2 대책 기준 투기지역이 투기과열지구와 구별되는 유일한 차이점이다.
투기지역과 투기과열지구를 포함한 조정대상지역 전역의 중도금 대출 보증은 가구당 1건으로 제한된다. 대출을 받아 아파트 신규 분양을 받을 경우 대한주택도시보증이나 주택금융공사의 대출보증이 필요한데 이는 당초 1인당 2건이었다. 이를 가구당 통합 2건으로 제한하되 조정대상지역의 경우 가구당 1건으로 강화한다는 취지다. 부부 합산 연소득이 6000만원 이하(생애 최초 주택 구입은 7000만원 이하)이면서 투기과열지구·투기지역 기준 구입하려는 주택의 가격이 6억원 이하인 무주택 가구주는 LTV와 DTI가 각각 50%로 적용된다. 6억원 초과 아파트 구입자나 6000만원 초과 소득자보다 규제 강화의 강도를 줄였지만 실수요자 입장에서는 당초 60%였던 LTV가 50%로 줄어드는 셈이다.
투기과열지구나 투기지역이 아니면서 6·19 대책에 따른 청약조정대상지역, 예컨대 부산 기장군, 경기 광명·성남 등은 6·19 대책 기준 LTV(60%)·DTI(50%)가 그대로 유지된다. 청약조정대상지역이 아닌 곳은 집값이 6억원을 웃돌고 고소득자라도 70%의 LTV와 60%의 DTI를 적용받는다. 이 경우에도 주택담보대출을 이미 1건 이상 보유하고 있다면 추가 주택담보대출을 위한 LTV와 DTI가 각각 10%포인트씩 강화된다.
한편 2일 오후 부동산 대책 발표 이후 은행 영업점 대출 상담 창구는 평소와 달리 썰렁했다. 한 시중은행 관계자는 "부동산 대책 발표 이후 아직까지 창구에 딱히 큰 변화는 없어 보인다"며 "지난 6월 가계부채 대책 이후 6월 말까지 기존 취급 조건으로 승인을 받아놓은 물량이 있어서 큰 영향은 없다"고 설명했다.
[정석우 기자 / 박윤예 기자 / 노승환 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]