확 줄어든 내집마련 대출한도 늘릴 묘책은

■ 8·2대책으로 애타는 실수요자 대응전략

오는 10월 중 서울 동작구 다가구주택 반전세 임차계약 만료를 앞둔 직장인 A씨 부부는 같은 동네 전용면적 55㎡ 아파트 구입을 계획했다. 하지만 부동산 투기 방지를 위해 대출을 옥죄는 8·2 부동산 대책 발표로 자금 조달 계획에 차질이 생겼다. 청약조정대상지역인 동작구는 6·19 부동산 대책으로 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 60%로 강화된 바 있다. 또 8·2 대책으로 투기과열지구로 묶이면서 주택담보대출 한도가 3억5000만원(KB 시세 일반 평균가 5억원의 70%)에서 3억원(60%), 2억원(40%)으로 연이어 줄어들었다.
6억원 이하 아파트를 구입하려는 무주택 가구주이지만 A씨(세전 연봉 4200만원)와 아내(3000만원) 합산 연봉이 7000만원을 웃돌아 A씨 부부는 서민·실수요자로 분류되지 않는다. 집값 5억2000만원, 취득세·등기비용·이사비용 1000만원을 포함해 5억3000만원이 필요한데, 8000만원 규모의 신용대출을 동원하더라도 1억원이 부족하다. A씨 부부처럼 8·2 대책 때문에 자금 조달이 어려워진 무주택 실수요자의 자금 조달 대안을 살펴본다.
◆ 부모 아파트로 '제3자 담보 제공' 대출
부모 명의 아파트 등 주택이 있고 부모가 동의한다는 전제하에 제3자 담보 제공 방식으로 부모 주택을 담보로 부족한 금액을 조달할 수 있다. 부모가 경기도 고양시 소재 KB 시세 일반 평균가 기준 4억원짜리 아파트를 보유했다고 가정하면 이 아파트를 담보로 부족한 금액을 대출받을 수 있다. 담보 제공자가 부모가 되고 차주(돈을 빌리는 사람)는 A씨 부부가 된다. 부족한 금액이 1억원이라고 해서 A씨가 부모 주택을 담보로 1억원만 빌려서는 필요 자금을 모두 조달할 수 없다. 고양시 소재 부모 아파트와 구입 예정인 동작구 아파트 주택담보대출을 각각 받아야 하는데, 이 중 두 번째 주택담보대출 LTV가 8·2 대책으로 기존 규제 비율보다 10%포인트 강화되기 때문이다. 고양시 아파트 대출을 먼저 받으면 투기과열지구인 동작구 아파트 LTV가 기본 규제 비율인 40%에서 30%로 강화된다. 이에 따라 동작구 아파트로는 1억5000만원만 대출받을 수 있기 때문에 고양시 아파트를 담보로 나머지 필요 금액 1억5000만원을 대출받아야 한다. 이 경우 고양시 아파트 대출 LTV는 37.5%로 해당 지역(투기과열지구가 아닌 청약조정대상지역) LTV 규제 비율(60%)을 충족한다. 이후 동작구 아파트 입주 시점에 맞춰 구입 예정 아파트로 주택담보대출을 받으면 된다.
◆ 분할상환 신용대출이 우선
통상 은행들은 연봉의 1.2배에서 많게는 2배까지 신용대출을 해준다. 신용대출은 크게 한도대출(마이너스통장 신용대출), 만기 일시상환방식 신용대출(1년 만기 신용대출로 이자만 내다가 만기 도래 시 원금까지 상환, 통상 10년까지 연장 가능), 분할상환방식 신용대출로 구분된다. 이 중 일반적으로 필요한 만큼 인출한 뒤 해당 대출금에 대해서만 이자를 내면 되기 때문에 마이너스통장 신용대출을 많이 선호한다. 하지만 마이너스통장 신용대출은 만기 일시상환방식 신용대출이나 분할상환방식 신용대출보다 금리가 통상 0.5%포인트가량 높고, 연소득 대비 대출 한도도 줄어든다. 반면 만기 일시상환방식 신용대출은 상대적으로 금리가 낮고 대출한도도 높다. 일부 은행은 원금분할상환방식 신용대출에 더 높은 대출한도를 제공한다. 원금을 나눠 갚는 만큼 연체 리스크가 낮아지기 때문이다. 다만 일시상환방식이나 분할상환방식 신용대출은 만기 이전에 상환하면 대출 원금의 1.4% 수준의 중도상환수수료를 부담해야 한다. 카카오뱅크 신용대출은 마이너스통장 방식이어도 상대적으로 금리가 낮고 일시상환방식이어도 중도상환수수료가 없어 경쟁력이 있다. 이처럼 주택 구입을 계획하는 실수요자는 신용대출을 먼저 받은 뒤 주택담보대출을 신청하는 게 유리하다. 주택담보대출 금액이 일정 수준을 초과하면 신용대출 한도 산정에 불이익을 받지만, 신용대출 보유 여부와 규모는 원칙적으로 주택담보대출 승인 여부 및 한도 산정과 무관하기 때문이다. 주택담보대출 신청을 위한 DTI 산정 때 신용대출 연간 이자만 가산될 뿐이다.
[정석우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]