두 얼굴의 2기 신도시…8·2대책 반사이익 vs 입주물량 부담

↑ 내년까지 입주 물량이 집중돼 경착륙 우려가 크지만 8·2 대책 규제를 덜 받고 각종 개발 호재가 완성 단계에 접어들면서 반사이익을 볼 가능성도 있는 경기도 화성시 동탄2신도시 전경. [매경DB]

지난 주말 견본주택시장은 대조적이었다. 투기과열지역으로 묶여 대출규제를 받으면서도 입지가 좋은 서울 마포구 아파트 단지는 대기줄이 사라진 한편, 규제와 무관한 경기도 남양주 아파트에는 주말에 3만4000명이 몰렸다.
서울 아파트 평균 중위 가격(아파트 가격을 순서대로 한 줄로 나열했을 때 가운데 값)이 6억원 남짓한 상황에서 연소득 7000만원 이하의 서민 실수요자로 인정받더라도 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 40%에 10%가 추가되면 자기 돈 3억원은 필요하다는 얘기다. 반면 경기도 아파트는 중위 가격이 3억원 초반대로 딱 절반 수준이다.
썰물처럼 빠져나간 서울 예비 청약자들이 경기도 분양 아파트로 눈을 돌리면서 2기 신도시에 '풍선효과'가 몰릴지 관심사다. 그러나 당장 동탄2신도시 등 2기 신도시는 올해부터 입주 물량이 집중된 탓에 경착륙 우려도 커지고 있다. 강력한 두 재료 사이에서 어떤 요소가 더 센지에 따라 시장 향방이 결정될 전망이다.

14일 부동산인포에 따르면 올 하반기 2기 신도시 분양이 예정돼 있다. 동탄2신도시가 5곳 2858가구로 가장 많고, 김포한강신도시 3곳 2418가구, 양주옥정신도시 2곳 1431가구, 파주운정신도시 1곳 1049가구, 위례신도시 1곳 699가구, 고덕국제신도시 1곳 613가구다.
신도시는 계획도시로 가족 단위 정주 여건이 좋고 개발호재도 있어 선호된다. 젊은 맞벌이 부부 등 실수요자가 대체재 시장으로 눈을 돌리고 있다. 그러나 8·2 부동산 대책으로 반사이익을 기대하기에는 2기 신도시 상황이 녹록지 않다. 동탄2신도시의 경우 입주물량이 몰리면서 역전세난이 발생하고 마이너스 프리미엄까지 등장한 상황이다. 앞으로 쏟아지는 입주 물량을 서울 이주 수요가 받아갈지 미지수다.
부동산114에 따르면 미분양관리지역이 가장 많은 경기도에 올해와 내년 입주 물량도 집중됐다. 경기도는 올 하반기 9만4071가구, 내년은 총 16만3366가구 입주가 예정돼 있다. 문제는 입주물량이 집중된 지역에 2기 신도시도 겹친다는 점이다. 동탄2신도시가 속한 화성시가 대표적이다. 올 하반기와 내년 입주물량이 총 4만6214가구에 달한다. 국토교통부에 따르면 6월 말 기준 화성시 미분양 물량은 1727가구이다. 화성시 미분양 상당 부분이 송산신도시에서 비롯됐다고는 하지만 부정적 분위기는 여전하다.
권일 부동산인포 리서치 팀장은 "신도시의 경우 해당 지역에서는 선호도가 높다보니 미분양 규모 자체보다는 입주물량이 중요한 리스크 요인"이라며 "장기적 안목에서 접근해야 할 시장"이라고 밝혔다.

건설업계에서는 강도 높은 8·2 대책과 하반기 입주 물량이 겹치면서 긴장하는 분위기다. 분양권 프리미엄(웃돈)이 무너지면 입주 때 안심할 수 없기 때문이다.
한 건설사 관계자는 "잔금을 치를 시점에 웃돈(프리미엄)이 형성된다면 LTV 감소폭이 좁아지기 때문에 부담이 덜하고 안전하게 입주를 마무리할 가능성이 높아진다"며 "입주 예정 단지의 프리미엄 상황과 수분양자들의 연체 상황을 체크하고 있다"고 설명했다.
동탄2신도시(화성)와 고덕국제신도시(평택)의 경우 강남 수서와 전국 주요 도시를 잇는 SRT 동탄역이 지난해 개통됐다. 교통 접근성에 따라 단지별 프리미엄 수준이 엇갈리는 차별화가 진행되고 있다. 인근 중개업소 관계자는 "동탄2신도시도 워낙 넓기 때문에 역세권은 마이너스 프리미엄과 거리가 있다"고 밝혔다.
전국구로 청약을 접수했던 평택 고덕국제도시의 경우 입주 물량이 많은 데다 다주택자 비중이 높았을 가능성도 우려된다.
김포시와 파주시의 경우 현재 미분양은 0가구, 19가구로 미미하다. 김포 한강신도시의 경우 최근 초대형 단지가 완판에 성공하면서 달라진 시장 분위기를 보여준다. 김포한강신도시는 내년 서울 김포공항역을 잇는 김포도시철도가 개통될 예정이다. 이처럼 개발호재가 가시화하면서 과거 금융위기 때 '미분양의 무덤'으로 낙인 찍혔던 지역의 트라우마에서 탈피할 가능성도 거론된다. 2기 신도시의 반사이익이 대출한도에 좌우될 가능성도 거론된다. 8·2 대책에 따라 주담대가 없는 무주택자가 대출을 받을 때 청약조정지역(성남 하남 고양 광명 남양주 동탄)은 LTV·DTI를 각각 60%, 50%까지 받을 수 있지만 기타 수도권에 속하는 김포 파주 양주는 LTV·DTI를 각각 70%, 60% 적용받는다. 주담대 1건을 이미 받은 사람은 각각 10%포인트씩 대출한도가 줄어든다. 임채우 KB국민은행 부동산전문위원은 "교통 호재가 확실한 김포한강신도시나 하남시 미사강변도시 등으로 풍선효과가 옮아갈 가능성이 높다"고 밝혔다.
[이한나 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]