잠실5 재건축, 드디어 심사대에…복합규제 뚫고 순항할까

강남권 재건축 최대어 중 하나로 꼽혔던 잠실주공5단지가 16일 서울시 도시계획위원회 본회의에 마침내 상정된다.
'부동산 투기'의 대표주자처럼 된 재건축에 대한 강한 규제를 핵심으로 하는 8·2 부동산대책 후 첫 재건축 단지 심의라 초미의 관심사다.
수차례 소위원회를 열어 서울시가 제안한 각종 안을 받아들인 잠실주공5단지인 만큼 이번 본회의 통과는 무난할 것이라는 관측이 나온다. 통과되면 바로 국제현상공모에 들어가고 건축심의를 거쳐 사업시행인가를 신청하게 된다. 다만 국제현상공모는 최소 수개월의 시간이 걸릴 전망이다. 이에 따라 8·2 대책에 의거해 거래 자체가 금지되는 사업시행인가 신청까지는 아직 1년 정도 더 소요될 것으로 보인다.
일각에서는 잠실주공5단지의 최근 시세가 8·2 대책 후 가장 큰 폭으로 급락하면서 재건축을 조합에서 굳이 서두르지 않을 것이라는 관측도 내놓은 바 있다. 내년 재건축 초과이익환수제가 부활하는 것이 확정됐고, 재건축 거래를 아예 차단하려는 정부 방침 때문에 서두를 필요가 없다는 논리였다.
그러나 잠실주공5단지는 현재 용적률이 138%로 서울시내 오래된 중층 아파트 단지 중 가장 낮아 사업성이 다른 곳보다 좋은 편이다. 또 서울시로부터 잠실역사거리 코너 부분은 준주거지역으로 해서 50층 주상복합을 짓는 안을 사실상 허가받은 상태라 다른 재건축 단지와 셈법이 다르다. 어지간해서는 35층 이상 공동주택을 일단 '불허'하는 박원순 서울시장 체제하에서 몇 개 동이나마 50층으로 지을 수 있다는 상징성도 적지 않다. 여기에 한강변 인접이라는 강력한 입지 메리트를 갖고 있는 만큼 장애물이 있다 하더라도 재건축을 빠르게 추진하는 것이 낫다는 것이 내부 의견이다.
정복문 잠실주공5단지 조합장은 "8·2 대책과 무관하게 예정대로 도시계획위원회 심의에서 통과되면, 차질 없이 재건축 일정을 밟아 진행할 것"이라고 밝혔다.
현재 잠실주공5단지는 기존 시세에 비해 2억원 가까이 하락한 매물도 나올 정도로 8·2 대책의 직격탄을 맞은 상태다. 대책 직전 전용 76㎡ 기준 16억원 이상까지 올라갔던 호가가 8월 2일 이후 14억5000만원까지 떨어졌다. 일각에선 재건축을 정부가 강하게 조이면서 더 가격이 떨어질 것이라는 관측도 내놓고 있다. 그러나 16일 도시계획위원회 심의를 통과하면 불확실성이 해소되면서 어느 정도 시세를 회복하지 않겠느냐는 기대도 나온다.
서울시 문턱을 넘으면 잠실주공5단지는 7000여 가구, 최고 50층 규모 매머드급 단지로 재탄생한다. 서울시는 잠실역 주변 단지 용지를 현재의 3종일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향해 최고 50층 높이의 주상복합을 허용할 방침이다. 다만 잠실역 일대는 MICE(회의·관광·전시·이벤트) 타운 조성을 위해 '광역중심' 지역으로 지정된 만큼 잠실주공5단지의 50층 주상복합도 이에 부합하는 MICE 시설을 포함해야 한다. 잠실주공5단지 측은 시 요구에 따라 단지 내 MICE 산업 관련 용지를 기존 계획보다 확대했다. 서울시에서 활용할 수 있는 복합시설 내 공간도 별도로 기부채납하기로 했다.
한때 심사 변수로 떠올랐던 단지 내 신설 초등학교 용지 문제에 대해서도 이해관계자들 간 이견이 어느 정도 해소됐다. 당초 잠실주공5단지 조합 측이 제시한 정비계획안에는 기부채납 명목으로 중학교 1곳과 초등학교 2곳이 포함돼 있었다. 시는 학교 용지 기부채납 비율이 과하게 높으면 임대주택·공공인프라 등 기반시설 공공기여가 부족할 수도 있다는 이유에서 초등학교 1곳을 줄이라고 요청했다. 반면 교육청은 난색을 표했다. 서울시 관계자는 "교육청 뜻대로 학교 3개를 설치하기로 했다"고 설명했다.
[박인혜 기자 / 김강래 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]