수도권 非아파트·지방주택도 DTI 적용 검토

■ 10월 가계부채종합대책 윤곽

정부가 주택담보대출 한도 산정을 위한 소득 심사 지표인 총부채상환비율(DTI) 규제를 수도권에 제한하지 않고 지방 등 전국으로 확대하는 한편 단독주택과 연립빌라를 포함한 모든 주택 유형에 전면 확대 적용하는 조치에 대한 검토에 들어갔다.
17일 정부 관계자는 "가계부채의 질적 개선을 위해 그간 DTI 규제 사각지대였던 지방과 비(非)아파트에도 DTI를 적용하는 방안을 관계부처와 논의하고 있다"고 밝혔다. 관계부처 간 합의가 이뤄지면 이 같은 DTI 전면 시행 조치가 다음달 발표될 가계부채 종합관리 방안에 포함된다. 부동산 투기 수요 억제책이었던 6·19 대책, 8·2 대책과 달리 10월 가계부채 관리 방안은 가계부채의 질적 관리에 무게중심을 두고 있기 때문에 DTI 전면 도입 가능성이 크다는 게 정부 내 분위기다. 다만 청와대와 국토교통부 등이 최우선적으로 '다주택자 투기 근절'에 집중하고 있는 데다 DTI 전면 시행에 따른 심리적 여파와 거시경제에 미칠 영향이 과도하다는 분석이 내려지면 도입 시점이 늦춰질 수도 있다는 진단이다.
금융당국은 DTI 도입 초기부터 차주의 과도한 대출 수요를 제어하기 위해 전면적인 DTI 도입 필요성을 주장해왔다. 하지만 정부는 수도권 아파트를 중심으로 한 주택·건설 경기 붐에서 상대적으로 소외돼온 지방과 수도권 주택가 여론 반발을 의식해 도입 논의를 자제해왔다. 그런데 6·19 대책에도 집값 오름세가 꺾이지 않자 8·2 대책 후 금융당국은 DTI의 전면적 도입 필요성을 본격적으로 제기하기 시작했다. 주택 구입 예정자가 갚을 수 있는 범위 내에서 대출을 받아야 한다는 점에서 주택 유형과 지역 구분을 하는 게 무의미하다는 게 금융당국의 시각이다.
실제로 수도권 아파트에 한정해 규제를 적용해온 DTI와 달리 주택담보대출비율(LTV) 규제는 아파트든 주택이든 간에 전국 모든 주택 유형에 적용되고 있다. 금융당국은 올해 초부터 총부채원리금상환비율(DSR)과 신(新)DTI 방안을 내놓으면서 이 같은 LTV 위주 대출 규제와 함께 전면적인 DTI 시행을 요구해왔다. LTV는 집값(담보가치 기준) 대비 대출 한도를 40~70% 이내로 제한하는 규제 지표로 차주의 건전성보다 은행 건전성에 무게중심을 둔 조치다. 은행은 주택 구입자에게 대출을 실행하면서 담보주택에 대출금의 100~120%가량(채권 최고액) 저당을 잡는다. 차주가 일정 기간 이상 대출 원리금을 연체하면 은행은 담보권을 행사해 주택을 압류할 수 있고 경매를 거쳐 주택을 팔아 대출금을 회수할 수 있다. LTV를 50%로 설정했다는 얘기는 집값이 절반 이하로 떨어지지 않는 한 은행이 손해를 볼 일이 없다는 뜻이다.
이 같은 LTV 규제는 6·19 대책이나 8·2 대책 이전 규제 비율(70%)을 봐도 80~100%에 달하는 해외와 비교할 때 전 세계적으로 강한 편이었던 반면 60% DTI 규제는 해외 사례(30~40%)에 비해 강도가 약했다. 그마저도 지방 아파트나 단독주택, 연립빌라에는 적용되지 않아 오히려 지방 아파트나 서울 빌라 구입자의 채무 건전성 관리를 소홀히 함으로써 가계부채 뇌관을 방치할 수 있다는 비판이 제기된 바 있다.
2005년 도입된 DTI는 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율로 지난 6월까지 60% 규제 비율이 적용돼왔다. 6·19 대책에 따라 경기도 광명시와 부산 일부 지역 등 청약조정대상지역 DTI는 50%로 강화됐고 8·2 대책에 따라 서울과 과천, 세종 등 투기과열지구 규제 비율은 40%로 더 낮아졌다.
하지만 청약조정대상지역이나 투기과열지구가 아닌 비수도권 모든 주택 유형, 수도권 주택이라도 아파트가 아닌 단독주택, 연립빌라를 구입할 때는 DTI 규제를 받지 않고 있다. LTV 규제만 충족하면 상환 능력이 충분하지 않더라도 수도권의 연립빌라나 지방의 아파트를 구입할 담보대출을 받는 데 문제가 없는 셈이다. 이 때문에 금융당국은 LTV 규제에 기대 은행 건전성 관리에 치중하고 소득 심사를 제대로 하지 않는 대출 관행을 영국 사례를 들어 "약탈적 대출"로 비판하면서 신DTI나 DSR 도입 필요성을 강조하기 시작했다.
[정석우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]