기로에 선 부동산시장 전망 3대 속설 알아야 전략 짜죠

↑ /사진=매경DB

[뉴스&와이] "8·2 대책이 엄청 센 정책이라든데 지금 집 사도 될까요? 산다면 어느 지역이 좋을까요?"
주택시장이 기로에 서면서 주택 구입을 놓고 고민하는 수요자들이 많다. 전문가들은 그동안 주택 시장에 몰렸던 시중의 유동자금이 다른 자산으로 빠져나감에 따라 최근 3년 동안 나타났던 주택시장 상승세는 유지되기 어려울 것으로 본다. 또한 단기간 아파트 분양이 집중되면서 2019년까지 막대한 주택공급 물량이 예정돼 있어 단기적인 집값 약세 요인으로 작용할 전망이다. 이에 따라 과거 부동산 시장 냉각기에 나타났던 현상이 재현될지 관심이 모아진다.
8·2 대책은 투기수요 차단과 다주택자 투자유인 억제에 초점이 맞춰져 있다. 투자수요가 사라진다면 시장 과열이 발생하지 않을 것으로 본 것이다. 안희준 한국신용평가 애널리스트는 "투자수요가 가세하면 주택 가격이 올라가고 이로 인해 실수요를 자극하게 된다"며 "투자수요 억제는 이 같은 순환 고리를 차단한다는 의미가 있다"고 설명했다.
게다가 2015년 이후 짧은 기간 동안 아파트 분양이 급격하게 확대됨에 따라 2017년과 2018년에 준공되는 전국 주택 공급은 각각 38만호, 44만호로 장기 평균 입주물량(30만호)을 크게 상회할 전망이다. 전문가들은 주택 수요보다 공급이 많았던 지역부터 주택가격이 하락할 것으로 보고 있다. 2016년 1월부터 20개월 연속 주택가격이 하락하고 있는 충남과 경북이 대표적이다.
8·2 대책으로 주택 시장 양극화는 더욱 심해지고 있다. 수도권의 미분양 가구 수는 감소했지만 충북, 경남, 경북, 제주 등 지방은 증가했다. 경기도 내에서도 평택과 용인의 미분양이 감소했지만 화성시는 크게 증가했다. 하지만 전국적으로 주택가격이 급락할 가능성은 크지 않다는 분석이 우세하다. 2000년대 이후 주택가격이 물가지수 및 소득지수 추세에서 벗어나지 않아 집값 거품이 많이 형성되지 않았고 2010년 이후 주택가격 상승률이 소득 증가율보다 낮았기 때문이다. 글로벌 주택가격 수준과 비교하더라도 국내 주택가격 상승은 글로벌 대비 과도하지 않다는 의견이 많다.
그렇다면 주택 수요자들은 최근 주택시장의 움직임에 어떻게 대응해야 할까. 이들이 가장 궁금해하는 3가지 사항을 문답으로 정리해봤다.

1) 주택시장이 냉각하면 외곽부터 빠진다?
찬반이 크게 엇갈린다. 찬성론자의 논리는 서울과 지방의 격차가 좁혀지면 지방 거주자가 집을 팔고 서울로 이주한다는 것이다. 중심부 주택시장이 '재채기' 하면 주변부 주택시장은 '몸살'이 걸린다는 식으로 비유하기도 한다. 가뭄(비수기)이 발생하면 '웅덩이에 고인 물'보다는 '웅덩이 주변 바닥에 있는 물기'부터 마른다는 비유도 있다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "요즘 다주택자들이 주변부 집을 팔고 강남 등 중심부 집을 남겨놓고 있다"며 "최근 다주택자에 대한 정부 규제로 양극화가 더 심해졌다"고 말했다.
반면 반대론자는 지방 집값에 거품이 끼어 있지 않아 서울보다 집값 하락폭이 클 수 없다고 주장한다. 과거 주택시장 냉각기였던 2008~2013년 실증자료를 보면 강남 4구 외 지역보다 강남4구, 특히 강남 재건축단지의 가격 하락폭이 더 컸다.
부동산114에 따르면 이 기간 동안 재건축 아파트 매매가격은 15.89% 하락했고 재건축 외 아파트 매매가격은 8.26% 하락했다. 강남4구 아파트는 15.59% 하락했지만 강남4구 외 지역 아파트의 하락폭은 5.32%에 그쳤다. 또 대단지 아파트 가격이 11.43% 하락하는 동안 중소단지 아파트 가격은 2.93% 하락하는 데 그쳤다. 불황기 때 재건축 프리미엄, 강남4구 프리미엄, 대단지 프리미엄부터 사라진다는 분석이 가능하다.
이에 대해 전문가들은 실수요와 투기수요를 구분해서 분석해야 한다고 조언한다. 실수요는 불황 때도 변함이 없지만 투기수요는 경기 상황에 따라 기복이 심하다는 것이다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "강남은 주거 여건이 좋아 실수요도 물론 많지만 이들을 겨냥한 투자수요도 상당하다"며 "금융위기 때 강남 집값이 급락한 것은 이 지역에 투자수요가 많았기 때문"이라고 설명했다.
2) 뱀머리(지방 거점)가 용꼬리(서울 주변부)보다 낫다?
이 역시도 찬반이 엇갈린다. 반대론자는 서울도 서울 나름이며 서울 내 변변치 않은 지역에 거주하기보다는 경기도에서 '지역 내 부촌'에 거주하는 것이 유리하다고 말한다. 가령 광교신도시 주민은 경기 남부에서 손꼽히는 부촌에서 거주한다는 자부심이 상당하다. 서울 내 변두리보다 경기도 내 부촌의 '도시 브랜드 가치'가 높아 불황 때 집값 방어력이 크다고 주장한다. 지방도 지방 나름이라는 의견도 있다. 부산·울산 등 지역경제가 좋은 곳은 괜찮지만 창원·마산 등 최근 가라앉은 곳도 있어서 주의를 요한다는 것이다.
하지만 전 세계 추세를 볼 때 서울과 그 외 지역의 차별화가 더욱 심화될 것이라는 주장도 만만치 않다. 가령 이웃국가인 일본 수도 도쿄를 보면 일자리를 구하는 젊은 사람과 노후 생활을 원하는 노년층이 모두 도쿄 내에서 거주하기를 원한다. 중심부의 편리성이 외곽의 쾌적성을 압도하는 형국이다. 신 차장은 "향후 일자리가 계속 늘어난다면 지방에도 회사들이 많이 들어서면서 직주근접 수요가 몰리겠지만 국가 전반적으로 일자리가 부족해지면 결국 서울 위주로 사회가 발전할 수밖에 없다"고 말했다. 또 "서울 내 30개 재개발 지역 중에서 사업 막바지에 이른 것은 6개에 불과하기 때문에 나머지 24개 지역의 재개발이 마무리되면 서울 내 전반적인 삶의 질이 올라갈 것"이라고 덧붙였다.
3) 서울 밖으로 한 번 이사가면 다시는 못 들어온다?
동의하는 전문가들이 상당히 많다. 지방보다 서울 집값 상승률이 일반적으로 높기 때문이다. 실제로 지난 10년 동안 은행 빚을 지지 않고 외곽에 집을 산 사람은 설사 상당한 재산을 모았더라도 그 이상으로 서울 집값이 오르는 바람에 서울에서 집을 마련하는데 실패했다. 하지만 처음부터 무리해서라도 서울에 집을 마련한 사람은 은행 이자 이상으로 집값이 오른 덕분에 몇 번의 이사를 통해 서울 생활에 안착할 수 있었다. 은행 빚을 지는 것을 원치 않는 사람들은 전세 세입자를 구해 갭투자를 하는 방법으로 재산을 축적해 서울 내에서 안정적인 기반을 마련했다.
물론 지방에서도 주거여건이 좋은 지역이 많은 만큼 서울로 못 돌아온다는 것이 그다지 불리하지 않다는 의견도 있다. 한 업계 관계자는 "경험상 한번 외곽에 집을 산 사람은 서울로 이사오지 못하는 것이 현실"이라면서도 "서울보다 주거여건이 좋은 수도권 지역이 많기 때문에 서울로 들어오지 못하는 것이 그리 불행하다고 볼 수 없다"고 주장했다.
[용환진 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]