두 모습의 동탄신도시...입주 끝난 北동탄·입주 앞둔 南동탄

두 모습의 동탄신도시...입주 끝난 北동탄·입주 앞둔 南동탄
北동탄·南동탄 평균 청약경쟁률 45.91대 1, 15.92대 1 약 3배 차이
동탄신도시 노른자 위 광역비즈니스콤플레스 일대 각종 대책에도 活活

↑ 사진은 동탄역세권 '광역 비즈니스 콤플레스' 주변 C9블록 및 주상복합부지 모습 [사진제공: 동양건설산업]

'입주물량 규모'는 주택시장의 핵심 변수다. 통상 입주물량이 단기간 크게 늘어나면 전세가격 약세, 깡통 아파트(분양가 보다 매매가격이 저렴한 아파트) 발생의 주요 원인으로 작용한다.
밀어내기 분양 급증의 후폭풍으로 연평균 입주물량이 약 33만 세대에 달했던 2002~2008년만 봐도 초과 공급에 따른 부작용이 어느 정도인지 알 수 있다. 당시 악성 중 악성으로 꼽히는 준공 후 미분양이 예년에 비해 약 2~3배 급증했다.
지금 상황도 그 때 못지 않다는 게 주택업계 시각이다. 2017~2018년 2년 간 전국에서 아파트 78만여 세대(부동산114 참고)가 입주할 것으로 예측되기 때문이다. 단기(2년) 물량으로는 1기신도시가 조성된 1990년대 이후 최대량이다. 지역별로는 경기도가 가장 많다. 특히 용인, 화성, 평택 등 경기 남부지역에 밀집돼 공급 과잉에 따른 수급불균형 문제를 지켜볼 필요가 있을 것으로 보인다.
지난 7일 찾은 동탄2신도시는 정부 대책으로 최근 들어 투기 수요가 사리지고 입주가 본격화하면서 역전세난까지 우려되고 있었다. 매매가격은 최근 4개월 연속 떨어졌고 전세금 역시 6개월째 하락세를 보이고 있다. 내후년까지 예고된 입주물량도 동탄2신도시의 발목을 잡는 요소다. 올해에만 1만3156세대가 입주하는데 이어 내년 2만1982세대, 2019년 1만1395세대 등 3년간 약 4만6000세대가 입주할 예정이다.
하지만 SRT나 GTX, M광역버스 등 광역교통망과 동탄테크노밸리, 광역비즈니스콤플렉스 등 긍정적인 요소도 많은 정부 정책에 따른 일시적인 조정이라는 의견도 적지 않다.
◆ 동탄2신도시 상황...북·남 동탄으로 나눠 봐야
동탄2신도시는 리베라C.C를 기준으로 위를 북(北)동탄, 아래를 남(南)동탄으로 불린다. 북동탄에는 동탄2신도시 시범단지(청계동)와 광역 비즈니스 콤플렉스(오산동)가, 남동탄은 문화디자인밸리(오산동), 워터프론트콤플레스(동탄면), 신주거문화타운이 대표한다.
같은 듯 다른 북동탄과 남동탄은 입지별 선호도에 따라 수요 쏠림이 뚜렷하다. 지난 2015~2017년까지 북동탄과 남동탄의 평균 청약률은 각각 45.91대 1, 15.92대 1로 3배가량 차이가 난다. 특히 지난해 12월 수서역~지제역을 잇는 SRT가 개통되면서 북동탄에 속하는 동탄역 주변 아파트값은 치솟는 반면 비역세권 아파트값은 개통효과를 크게 누리지 못하고 있다.
동탄역 인근 공인중개사무소 관계자는 "시범단지 한화꿈에그린프레스티지 전용 84㎡의 경우 작년 6월 평균 5억2250만원에 거래되던 게 현재 5억9500만원까지 매매가격이 올랐다"면서 "SRT 개통 이후 역세권 호재가 집값에 반영되고 있다"고 말했다.
이에 비해 동탄역에서 멀리 떨어진 비역세권 아파트값은 SRT 개통 후 되레 하락했다. 실제 시범단지 '반도유보라 아이비파크' 전용 84㎡는 작년 6월 4억5000만원에서 12월 5억1500만원으로 올랐지만 STR개통 후 집값이 하향세로 돌아섰다. 현재는 5억1500만원으로 내려간 상태다. 비역세권인 '모아미래도' 전용 84㎡도 지난해 6월 4억3000만원에서 12월 4억6000만원 오른 후 올해 들어 4억4500만원으로 떨어졌다. 특히 남동탄이 경우 정부 규제 여파로 미분양이 발생하고 거래가 위축되며 '깡통아파트'까지 등장했다.
앞으로 예정된 입주 물량도 북동탄(청계동·오산동·영천동)과 남동탄(동탄면)의 시장 양극화를 가중시킬 전망이다. 부동산114에 따르면 2015~2017년 북동탄과 남동탄에 입주한(하는) 물량은 각각 2만9705세대, 4155세대인 반면, 내후년까지 입주할 물량은 북동탄 7006세대, 남동탄 3만393세대로 극명히 갈린다. 남동탄에 공급과잉에 따른 부작용이 예상되는 대목이다.
이같은 온도차는 지난해 '11·3대책'과 올해 '8·2대책' 이후 확연해졌다는 게 인근 중개업소 관계자들의 시각이다. 특히 북동탄이 지금까지 커뮤니티 시범단지 내 단지(2015년 입주)들이 집값 상승을 떠받들었다면 최근에는 동탄역이 있는 '광역 비즈니스 콤플레스' 주변 분양 아파트에 기대를 거는 눈치다.
청계동 S공인중개사 관계자는 "현재 동탄2신도시는 역세권과 비역세권 집값 차이가 전용 84㎡를 기준으로 최고 1억5000만원 이상 난다"면서 "오는 2021년 동탄~삼성GTX까지 개통되면 집값 차이는 더욱 벌어질 것으로 예상된다"고 말했다.
SRT개통과 GTX개통 예정으로 동탄역 신규 분양시장도 들썩이고 있다. '광역 비즈니스 콤플레스'는 동탄 1~2신도시를 아우르는 7000여 세대의 고급 주상복합타운으로 조성될 예정이다. 광역 비즈니스 콤플레스는 150만㎡ 규모로 동탄신도시의 노른자 입지로 평가 받는다. KTX·SRT·GTX(예정)를 이용할 수 있는 동탄역을 비롯해 5만4989㎡가 넘는 롯데타운을 비롯해 호텔·업무·문화시설 등이 대거 들어설 예정이다.
연말까지 광역 비즈니스 콤플렉스 내에서 공급을 앞둔 단지는 동양건설산업과 롯데건설이 각각 공급하는 '동탄2신도시 파라곤'(C9블록, 아파트 전용 78~101㎡ 424세대, 오피스텔 전용 82~84㎡ 110실)과 '동탄2신도시 롯데캐슬'(C11블록, 아파트 948세대, 오피스은 761실)이 있다. 두 사업장 모두 아파트와 오피스텔, 판매시설로 구성된 주상복합단지다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]