연봉7천 1주택자…집 한채 더사면 대출한도 3.9억 → 1.8억

◆ 대출규제 강화 / 新DTI 시뮬레이션 ◆

정부가 내년 1월부터 모든 주택담보대출의 원리금을 포함하는 신DTI(총부채상환비율) 제도를 도입하고 내년 4분기부터 주담대는 물론 신용대출까지 포함한 모든 대출상환능력을 심사하기로 함에 따라 다주택자들에 대한 대출 규제는 한층 강화된다. 기존 DTI가 해당 주택담보대출 원리금에 기존 주담대의 이자만을 합쳐 계산한 것과 비교해 보다 강력한 대출한도 규제다.
신DTI에 따르면 집 있는 사람, 은퇴했지만 자산이 많은 연령층의 추가 대출은 깐깐하게 보는 반면 청년·신혼부부 무주택자나 중장년층이어도 재취업해 직장을 구한 사람에 대한 대출 지원은 늘어난다. 실질적으로는 서울에 주택담보대출을 이미 가지고 있는 사람이 다른 주택을 사기 위해 추가로 주담대를 받는 것이 몹시 힘들어질 전망이다. 대표적으로 이미 강남 3구와 함께 투기지역으로 지정된 마포, 용산, 성동 등 서울 11개구에서는 앞서 지난 8·2 대책으로 주담대 총 건수가 1건으로 제한된 바 있다. 서울 투기지역 아파트를 보유한 연소득 1억원인 A씨가 추가로 투기지역 아파트를 구매하기 위해서는 2년 이내에 기존 주택을 팔 것이라는 처분조건부로만 담보대출이 가능하다. 그마저 투기지역 DTI인 40%에 2건 이상 주담대에 대한 10%포인트 차감이 이뤄져 30% 범위 내에서만 대출이 가능해지게 된다.
투기지역이 아닌 경기 성남, 하남, 광명 등 조정대상지역 아파트를 추가로 사려는 연소득 7000만원인 B씨의 대출한도도 기존 집을 팔지 않는다면 30년 만기 대출 가능액이 3억8900만원에서 1억8400만원으로 2억500만원(52.7%)이나 확 삭감된다. 기존 주택대출의 연간 원리금에 더해 두 번째 주담대에는 DTI 계산용 만기 제한을 30년이 아닌 15년으로 적용해야 하기 때문이다.
B씨가 기존 주택을 2년 안에 처분하겠다고 약속하면 대출 가능액은 9200만원(23.7%) 줄어든다. 기존 대출 20년 분할상환용 1억8000만원의 연간 원금이 신DTI 부채에 추가로 포함되기 때문이다.
특히 이번 발표에서 주목되는 지점은 아파트 중도금 대출과 이주비 대출에 대한 부분이다. 금융위는 중도금·이주비 대출이 있는 사람이 추가로 주담대를 신청할 경우 기존 중도금 대출 원금을 25년으로 나눠 연간 원리금 계산에 포함시키겠다고 밝혔다. 신규 중도금 대출에만 예외를 인정하고 중도금 대출이 있는 대출자의 추가 대출은 깐깐하게 따지겠다는 얘기다. 예를 들어 10억원짜리 아파트를 분양받아 중도금 대출이 6억원 있을 경우 6억원을 25로 나눈 연간2400만원 원금+이자가 부채로 잡히게 된다. 서울 표준 DTI인 40%를 예로 들면 연간 소득 4000만원인 사람이 중도금 대출 6억원이 있으면 1년에 이자 제외 원금만 2400만원 잡혀 DTI가 60%를 넘어서게 되고 대출이 불가능해지는 원리다. 중도금은 총체적상환능력심사(DSR) 때도 마찬가지로 포함될 예정이다.
정부는 또 소득이 없는 퇴직자들의 주택담보대출도 까다롭게 따지기로 했다. 최근 2년간 근로소득원천징수영수증 등을 확인한 증빙소득에 기반해 대출을 해주기로 했다. 아울러 은퇴자들이 국민연금이나 건강보험료 납부 내역으로 인정받던 인정소득, 카드 사용액과 배당금으로 간접 계산하던 신고소득은 기존 추정 소득에서 각각 5%, 10%씩 차감하기로 했다.
근로소득원천징수 영수증 없이 카드 사용액으로 연소득 4000만원을 인정받는 35세 프리랜서 A씨나 은퇴자 B씨를 예로 들면 기존에는 4000만원 소득을 모두 인정받아 DTI 한도를 적용받았지만 내년 1월부터는 DTI 한도가 10% 줄어들게 된다. 투기지역이 아닌 경기도 광명, 하남 등 조정대상지역 아파트를 만기 30년으로 대출받을 경우 DTI는 50%를 적용받지만 소득인정액이 10% 줄어 기존 대출 가능금액 3억8300만원이 3억4500만원으로 10% 줄어드는 식이다. 금융위는 이러한 추정 소득의 최대 한도도 5000만원으로 제한하기로 했다.
반면 장래예상소득 반영제도에서는 나이 제한이 없어졌다. 40세 이상도 재취업을 통해 2년간 근로소득이 확인되면 연간 소득에서 금융회사가 20년 만기 대출 시 1.31% 등을 자율적으로 곱해 기존 연간 소득보다 더 많은 한도를 인정해주기로 했다. 실수요자 보호를 위해 일시적 2주택자는 신DTI 규제에서 제외하고 청년층과 신혼부부에게는 소득증빙 의무가 완화되고 대출한도도 늘리기로 했다.
신용대출 등도 모두 부채로 잡는 DSR는 은행 자율에 맡기되 내년 4분기부터 고(高)DSR 대출 비중의 총량을 관리하는 은행권 관리지표로 도입된다. 금융위는 중도금 대출이 있는 사람이 추가로 대출을 받을 경우 총부채에 중도금 대출을 포함시키고 신용대출, 전세대출 등도 합산해 계산하게 된다고 밝혔다. 다만 매년 갱신하는 신용대출이나 마이너스통장은 1년 상환이 아닌 10년 분할상환으로 계산할 수 있도록 하고 전세대출은 이자 상환액만 계산하도록 해 시장 우려보다는 규제 강도가 완화적이라는 분석도 나온다.
[이승윤 기자 / 노승환 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]